Desperate houseprices

frederic 

On 3 Jan, 2009

Maar echt goedkoop wonen is het nog niet echt te noemen, zie ook
http://www.trulia.com/home_prices/California/

Luk 

On 3 Jan, 2009

Ik ben benieuwd naar de toekomstige evolutie van de Vlaamse vastgoedmarkt. Het is mij vorig jaar opgevallen hoeveel appartementen aan de kust te koop stonden (meerdere per straat in bv. Oostende). Appartementen aan de kust zijn bovendien voorlopende indicatoren (misschien dalen de algemene prijzen hier reeds). In Gent zie je nu ook meer en meer bordjes 'te koop' en 'nieuwe voorwaarden' staan (dit vnl. bij minder gunstig gelegen woningen, toplocaties blijven vlot gaan).

Je hoort wel eens dat de prijzen in Vlaanderen de prijzen in het buitenland hebben ingehaald, maar ook dat moet worden genuanceerd, bijvoorbeeld de Nederlandse vastgoedmarkt is geen goed vergelijk want men kan veel meer inbrengen in de belastingen en woningen zijn er doorgaans veel beter verzorgd. Ik ben zelf op zoek naar een woning en dan zie je dat het bijzonder moeilijk is om (zelfs met twee universitaire lonen) een deftige woning in een grootstad te vinden. Dat met een spaarpot van 50k EUR. Ik denk dat er dus ruimte is voor een prijsdaling. Te veel mensen hebben 100 procent van hunw oning geleend, en banken worden daar toch een beetje wantrouwig van in deze tijden. Bovendien keert het sentiment, van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt.

Grote correcties zijn uit te sluiten gezien lage rentevoeten, en het feit dat men op veel langere termijn dan vroeger kan lenen (en doorgaans leent).

De jeugd moet een stapje terug doen... Moeilijk!

FV 

On 4 Jan, 2009

Vastgoedprijzen in Vlaanderen zijn al duidelijk neerwaarts gericht : aan de kust makkelijk -20% (en ga er de ontslagen op immo- en notariskantoren maar eens na !), nieuwbouwprojecten (vooral appartementen) in binnenland geraken niet eens meer uit de startblokken (ik ken genoeg projecten, eentje van 170 appartementen zelfs, waar men er niet aan begint zolang er niet 20 verkocht zijn; sinds juli '08 zijn er al ... 5 verkocht); veel bouwfirma's (ook grote) zaten een jaar geleden nog met een orderboek voor 2 jaar ver, nu amper nog 6 maand, en dan niks (!) meer ... Nederland zit zo mogelijk nog dieper in de shit, men voorspelt er (voor wat het waard is) een prijzenval van 30 à 50 %. In Vlaanderen zal het allicht zo een vaart niet lopen, maar als je ziet wat er NU al te koop staat ... ook veel 'oudere' woningen, die nauwelijks nog door de "keuring" geraken (energieprestatiecertificaten, conformiteitsattest voor stookolietank, keuring electrische installaties, enz, enz) : aan wie gaan ze in godsnaam al die huizen nog kunnen verpatsen !?

John 

On 4 Jan, 2009

@FV
"...zaten een jaar geleden nog met een orderboek voor 2 jaar ver, nu amper nog 6 maand, en dan niks (!) meer …"

van een contradictio in terminis gesproken.

Graag correcte info posten, of het gaat hier de weg van HLN op.

Geert 

On 4 Jan, 2009

@John

Ik zou het wat minder scherp stellen - het forum van HLN staat op eenzame laagte en zou Het Laagste Forum mogen genoemd worden.

Maar is een punt waar we de krachten en de ideeën moeten bundelen: waar kunnen we objectieve (en frequente) feiten vinden die iets zeggen over de toestand van de immo-markt in ons land. Er is geen "Case-Shiller" index, er zijn naar mijn weten geen objectieve én reguliere prijsindexen. Om één jaar te wachten (of langer) heeft weinig zin.

En ik vermoed dat in ons land er meer gevoelige submarkten zijn:
- appartementen
- "bubbel"-zones (yep, ik denk aan bijvoorbeeld Knokke)

Ik heb wat zitten zoeken op websites van grote makelaars naar tekenen van "zwakte" of van een impact van de conjunctuur, maar ik heb niets gevonden.

De conjunctuurindicator van de NBB over de bouw (een sub-indicator) is verzwakt, maar zeker niet zo zwaar als de algemene (wat normaal is, gezien het vertragingseffect). NBB indicator.

Als iemand een creatieve manier weet om die immo-conjunctuur te meten, laat het weten.

Ik denk dat over het algemeen er niet zo'n vastgoedbubbel bestaat in ons land zoals in Ierland of Spanje, of Nederland om er een paar te noemen. Maar het is wel zeker dat de recessie en de bankencrisis gevolgen zal hebben op verschillende facetten van de vastgoedmarkt in ons land.

frederic 

On 4 Jan, 2009

Over de immo in ons land, op "netto-tijd.be" stond er een artikel over vastgoed met toekomst, welke zones men dan mee op de proppen kwam "knokke, st martens latem, ...." .
Nu ja, daar kijk ik toch met grote argusogen naar, waar betaald men het grootste sentiment ? Juist in die streken natuurlijk. Zelf ben ik afkomstig van een van die streken en ik ben 20km opgeschoven en zo meer dan 125.000 euro uitgespaard voor eenzelfde woning(eigenlijk op de grond alleen al wegens nieuwbouw). Ondanks toch goede verbindingen naar gewestwegen/autostrade, alle zaken zoals winkels, scholen, ... in de buurt, rust, geen criminaliteit (minder eigenlijk want ondanks het residentieel karakter van mijn ouderlijke woning werd er geregeld ingebroken in huizen en wagens).

Sommige vrienden van me waren van mening dat ik toch nogal "op den buiten" ging wonen, maar het was de enige mogelijk keuze voor me (te duur in die streken) echter toen ik voor mezelf bedacht als ik nu eens een budget zou hebben van 500K , zou ik dan in deze dure streken gaan wonen ? Nee dank u, persoonlijk koop ik liever een hoeve op 5are 20km verder dan een villa in de rij op 1are.
De bubbels in ons land zitten eerder in de streken waar veel sentiment betaald wordt.
Appartementen hebben het probleem dat het als een ideale investering lijkt/leek en verkochten als zoete broodjes, deze markt kent een overshoot voor't moment.
Voor oude grote huizen(huizen van jaren 30-80) is de prijs te hoog denk ik ook, niet alleen moet de woning gekocht worden, ze moet ook opgeknapt worden en achteraf mag je de zaak nog eens verwarmen, met mazout/gasprijzen van binnen 10 gaat er niet gelachen worden in die grote ouwe huizen waar ze destijds 300K voor betaald hebben.

Een ander probleem in de toekomst die we nu even vergeten, bouwmaterialen en hun kost, de laatste jaren zijn alle prijzen van cement, staal, baksteen, glas, koper, ... enorm gestegen (tot soms 100% op een jaar) . Eens de economische motor terug op gang komt en China terug dienst doet als grote slokkop zitten we met hetzelfde. Als een nieuwbouw dan 400K zal kosten door dure materiaalkost(en werkuren) kun je dan een ouder huis (10-20 jaar) voor de helft verkopen ?

Een raad die ik voor mezelf toegepast heb, mijn huis is "econoshock" proof. Een compacte HOB woning, isolatie in de muren/vloer en plafond, superisolerend glas, goede verwarmingsinstallatie, houtkachel enz... . Eens men huis 5 jaar is, zonnepanelen erop.
Collega's van me hebben huizen gezet waarvan ik me afvraag of ze nu toekomen met 250euro gas in de maand,wat gaat dat later niet geven ?

Ivm niveau HLN.be, ik lees geregeld eens op HLN.be maar ik probeer voor mezelf bewust niet meer te kijken naar de reacties, die zijn zodanig negatief en vooral domdat het een teleurstelling is te weten dat er veel mensen gewoon zo denken.
Zelf ken ik wel wat mensen in de bouwsector en ook een enkeling in de immosektor, als ik het van hen moet geloven valt het momenteel in de bouw best nog goed mee.
maar de gehele bouwsektor mag in ons land gerust wel eens een zuivering krijgen, er zitten hier en daar woekerpraktijken tussen, ook veel prutsers en klungelaars.

Luk 

On 5 Jan, 2009

Het lage niveau van draadjes over de Belgische immobiliënmarkt op Het Laagste Forum en elders is m.i. net te wijten aan het gebrek van objectieve maatstaven om de immo-conjunctuur te meten. Bijgevolg monden draadjes uit in een zwart-wit discussie tussen believers van prijsdalingen (meestal toekomstige kopers) en non-believers (vastgoedbezitters).

Ik heb ook geschreven naar mijn gevoel een prijsdaling gewaar te worden (zelfs in Gent). Objectief kan ik dat niet bewijzen maar als je elke dag door het stad rijdt/wandelt, valt het wel bijzonder sterk op dat er meer en meer te koop blijft staan, en dat voorwaarden worden aangepast. Een jaar geleden was zoiets ondenkbaar.

Ik denk dat de kopers meer en meer de macht krijgen in de plaats van de verkopers. Vroeger kocht men blind omdat het de maand nadien toch een procent hoger stond. En dat is gedaan.

Ook de nieuwe milieunormen maken oudere woningen onaantrekkelijk. Vergrijzing, ...

Geert,

Ik heb ook geen weet van een objectieve maat om de vastgoedconjunctuur te meten. Jammer want dat is zeer belangrijke informatie.

Ik denk dat er wel statistieken (te extrapoleren) zijn van de bevolking, aantal alleenstaanden, vergrijzing, e.d. die dan kunnen doorgetrokken worden naar mogelijke evoluties op de woningmarkt.

Verder moeten we het stellen met cijfers van fgov stats elk jaar :-).

Groetjes,

FV 

On 5 Jan, 2009

@John e.a. : m'n statement was idd slordig gesteld, veeleer een lapsus, waarvoor excuus; doch mij vergelijken met een HLN'er !? ;-) Ik sta te dicht bij de bron (notariaat) om dergelijke praat te verkopen over vastgoed : ik stel alleen vast dat immokantoren personeel ontslaan, dat notariskantoren personeel ontslaan, dat vastgoedtransacties op het laatste nippertje worden afgeblazen (of dat nu net voor de compromis is, dan wel net voor de notariële akte, bvb omdat de bank de kleine lettertjes van het -2 maand eerder goedgekeurde!- kredietaanbod aangrijpt om toch maar geen lening te moeten toestaan, lees : "geen geld te moeten weggeven" - kredietschaarste !). Ik beweer niet dat er bij ons een val zal zijn zoals die op pakweg huizenmarkt-zeepbel.nl voor Nederland wordt voorspeld, ik zie alleen dat er veel meer veel langer te koop staat en al bijna wekelijks aan "nieuwe voorwaarden".
en @ Luk : voorzover de fgov-stats de geïnde registratierechten weergeven, is dat niet 100% betrouwbaar (voor de vele 'kortingen' zoals abattement, meeneembaarheid, enz, krijg je een vertekend beeld van de werkelijke verkoopprijzen achter die geïnde rechten).

Luk 

On 5 Jan, 2009

Bedankt voor deze verduidelijking FV! We moeten echter roeien met de (beperkte) riemen die we voorlopig hebben.

Ik hoop dat er gevolg gegeven wordt aan de oproep van Geert om een maatstaf te vinden voor onze immo-markt.

Geert 

On 5 Jan, 2009

Wat betreft immo-informatie: volgens mij moet dat via web-informatie mogelijk zijn. Hoeveel hits krijgen die sites bijvoorbeeld ? Ik vermoed dat dat fameus aan het dalen is.
En dan natuurlijk de prijzen: de geafficheerde prijzen zijn zeker niet degene die betaald worden.

Wie heeft de meest accurate en snelle info: notarissen...

Of ik moet eens neuzen in fiscale inkomsten, maar dan heb je ook al snel 3 à 6 maand achterstand.

Dus opnieuw, degene die immo-info kan opnsoreen, krijgt de eretitel van Freakonoom van het jaar.

Luk 

On 5 Jan, 2009

Een Belgische krant heeft een paar maanden geleden het aantal panden op immoweb.be als maatstaf voor de voorraadtoename van het aantal woningen gebruikt. Er bleek op een jaar tijd een stijging van 70.000 woningen naar meer dan 90.000 woningen. Vandaag zijn dat er reeds een pak meer dan 100.000.

Probleem 1: dat zegt iets over hoelang de woningen te koop staan, niet de prijs.

Probleem 2: de site kan populairder geworden zijn.

Enz.

Ik probeer eens een aantal webmasters een mailtje te sturen met de vraag hoeveel hits hun site kennen. Een negatief verloop zal wel niet worden meegegeven ;-). Bovzendien zegt een negatief verloop niet noodzakelijk iets; ik surf elke dag naar die sites maar vindt niets. Mocht ik iets gevonden hebben, ging ik er niet meer naartoe. Dus een daling is misschien net positief ;).

FV 

On 5 Jan, 2009

of je gaat niet meer op die sites omdat er niks 'nieuws' te rapen valt, of omdat de nieuwe panden tegenvallen en je in dit weer beter kan gaan schaatsen ...

FV 

On 5 Jan, 2009

nu op www.huizenmarkt-zeepbel.nl : "Aantal transacties bestaande woningen daalt fors" (zonder appelen met peren te willen vergelijken)

Luk 

On 13 Feb, 2009

Een enorm interessante publicatie over de Belgische vastgoedmarkt is te vinden op:

http://www.ing.be/xpedio/groups/ingbe/@public/@bbl/@publications/documents/other/365696_nl.pdf.

Een stukje:

"De omvang van de prijsdalingen die nodig zouden zijn om terug naar de betaalbaarheid van 2003 te komen, bedraagt 16%. Dit cijfer is in lijn met de raming die het IMF een paar maanden geleden voor de Belgische markt publiceerde. Een
dergelijke aanpassing van 16% lijkt een redelijke hypothese, maar het correctietempo is nog onzeker. De verwachte recessie van 2009 impliceert vermoedelijk een correctie van 5 tot 8% dit jaar, of tussen een derde en de helft van de verwachte correctie."

John 

On 14 Feb, 2009

"Geert zei op January 4th, 2009 @12:29 pm
...krachten en de ideeën moeten bundelen: waar kunnen we objectieve (en frequente) feiten vinden die iets zeggen over de toestand van de immo-markt in ons land. ..."

denk dat Euroconstruct - AQUIC-VKEBI een goede dienst hiervoor is.
rapporten zijn wel betalend en bevatten een vooruitblik.
een vb rapport van Oostenrijk.
http://www.euroconstruct.org/publications/cr_sample.pdf

enkele cijfers voor België:
Gegevens bouwsector 2007 2008
Woningbouw (x € mln) 13.358 13.558
Woningbouw % 4,00% 1,50%
Utiliteitsbouw (x € mln) 11.093 11.548
Utiliteitsbouw % 4,70% 4,10%
Infrastructuur (x € mln) 4.991 4.961
Infrastructuur % -7,60% -0,60%
Bouwproductie totaal (x € mln) 29.442 30.067
Bouwproductie totaal % 2,10% 2,10%

Mr.Trout Moxie 

On 19 Feb, 2011

Hallo,

Wij zijn christelijke organisatie opgericht om mensen in behoeften van helpt, zoals financiële help.So helpen als je gaat door middel van financiële moeilijkheden of u zich in een financiële puinhoop, en je geld nodig voor het opstarten van uw eigen bedrijf, of je moet lening aan regelen uw schuld of betalen van uw rekeningen, het starten van een mooie zakelijke, of u bent vinden het moeilijk om kapitaal lening te krijgen van de lokale banken, contacteer ons vandaag nog via e-mail trout_moxieloans@gala.net voor de bijbel zegt: "" Lukas 11:10 Iedereen die vraagt ontvangt, en wie zoekt vindt, en voor wie klopt, zal de deur worden geopend "Dus niet laten deze kans aan je voorbij gaan, want Jezus is dezelfde, gisteren, vandaag en voor altijd more.Please deze is voor ernstige minded en God. godvrezende mensen.

Bent u adviseren in te vullen en terug te keren de details hieronder ..

Uw Naam :______________________
Uw adres :____________________
Uw land :____________________
Uw beroep :__________________
Geleende bedrag Nodig :______________
Lening Duur :____________________
Maandelijks Inkomen :__________________
GSM-nummer :________________
Heeft u een lening aangevraagd voor: ________________
Als u zich heeft aangemeld voor een lening voor, waar je behandeld eerlijk? waar zijn het bedrijf gevestigd? ...


Handelen snel en eruit te komen van financiële stress, de troep en ontberingen door contact op te Trout Moxie Financiële Diensten Vandaag via e-mail op:. trout_moxieloans@gala.net U wordt behandeld met het beste van onze middelen tot je dit geld overgemaakt op uw rekening, en uw snelle en snel kunt reageren bepaalt hoe snel je wordt uw lening ontvangt. Zonder enige vertraging Vraag uw beste en eenvoudig Lening hier bij ons. Stuur dan een email naar ons op de Via

e-mail: trout_moxieloans@gala.net
Met vriendelijke groet
Mr.Trout Moxie