China: Vastgoed bubbel of champagne?

Een flink jaar geleden zou deze titel meewarend zijn onthaald, maar anno 2012 zijn de zaken toch wat gewijzigd.

Elke mens die weet wat YouTube is, moet er al eens een filmpje van de Chinese spooksteden hebben bekeken. Duizenden appartementen, winkelcentra, grote boulevards en zelfs luchthavens waar de nieuwe verf al begint af te brokkelen, niet omwille van de drukte, maar wegens de oorverdovende stilte van leegstand. Google maar “Chinese ghost cities” en je bent de hele avond zoet. Check this one....

Om het met de woorden van een Belgische expat in China te zeggen: "On our way to China we had 2 stops: Changsha and Zhengzhou, two typical Chinese cities, each between 7 and 8 million inhabitants. Each has its own brand new airport – probably twice the size of Brussels Airport and construction is everywhere. New apartments are being built at a speed which is hard to understand. Hard to understand that they keep on building when the condos from last year’s construction remain empty. The prices are sky rocking high and no one can afford to live there anymore. When is this bubble going to burst? The local financial debt, created in order to finance all this, is said to be huge. The whole system is based on future property prices which are highly unrealistic. So, the question is not if, but when will this explode. Nobody can tell which consequences this could have on top of the economic problems we are already facing."

Iedereen begrijpt hopelijk genoeg Frans om te snappen waar het over gaat. Het Chinese wonder is wellicht een schoolvoorbeeld van een supply driven economy.

De meest logische, maar misschien ook traagste vorm om een economie te stimuleren, is te zorgen dat de consument meer koopkracht krijgt door een toenemende vraag naar producten en diensten, die de werkgelegenheid een stimulans geeft. Sommige economen geloven dat het ook anders werkt. Doe de mensen werken, en ze zullen hun loon vanzelf besteden aan consumptie die vervolgens een zelfversterkend effect op de economie zal hebben.

Het probleem is dat je die mensen dan eerst moet betalen voor iets wat niets heeft opgebracht, en dat is doorgaans een probleem.

Dat probleem is minder overkomelijk voor wie zelf zijn geld kan drukken, zoals de Chinezen. Je zou dat geld natuurlijk ook kunnen verdelen onder de bevolking, maar Aziaten zijn een nijver volkje en lokale Steve Stevaerts die alles gratis willen geven zijn er nog niet toegelaten. Dus wordt er gebouwd bij het leven, en alle Chinezen krijgen een job waarbij ze geld kunnen verdienen om te spenderen.

Tot dusver ging het goed, want het addertje onder het gras bleef stevig onder controle. Om meer dan 60% van het BBP via infrastructuurwerken te realiseren heb je natuurlijk meer nodig dan ettelijke miljoenen Chinezen die bereid zijn om van ’s morgens tot ’s avonds in weer en wind te werken. Je hebt ijzer en staal, koper, cement, steenkool en olie nodig, om maar de belangrijkste grondstoffen te noemen. En China heeft hiervan tekort en moet ze dus inkopen. De buitenlandse leveranciers zijn natuurlijk niet zo gek om zich in renminbi’s te laten betalen en willen dollars, Amerikaanse of Australische of desnoods euro’s.

China kan wel renminbi’s drukken maar tot nader order geen wettelijke buitenlandse valuta; die zijn alleen maar te verkrijgen via de export. Zolang ze meer exporteren dan importeren komen er buitenlandse valuta binnen, dat is duidelijk.

Dat is kort samengevat het verhaal van de Chinese groei tot eind 2011. Kunstmatig werkgelegenheid creëren op de binnenlandse markt en door de lage lonen ook nog eens competitief zijn op de exportmarkt. Het enige probleem tot dusver was het onder controle houden van de inflatie, een logisch impact van overdreven geldcreatie.

Elke kruik blijft zolang drijven tot ze spreekwoordelijk breekt, en dat gevaar lijkt voor China alsmaar reëler te worden.

Om te beginnen is het niet zeker dat de economie er op eigen kracht verder kan. Concreet, indien ze stoppen met niet-renderende infrastructuurwerken te stimuleren, zou het BBP wel eens een fameuze dreun kunnen krijgen. Wie gelooft die mensen nog, is de uitspraak van een Belgische politicus die ooit eens 800.000 stemmen kreeg; maar veel actueler is de vraag wie de Chinese statistieken nog gelooft.

Dat de markten negatief reageren wanneer men bericht dat de groei van 9 naar 8% daalt is een aprilmop avant la lettre. Europa en de VSA zouden een natte droom krijgen met de helft van dat cijfer.

De echte vraag is of de Chinese economie überhaupt wel groeit. De waarheid komt straks vanzelf wel aan het licht. Volkswagen verkoopt een kwart van zijn auto’s in China en ons eigen Bekaert dankt zijn welstand aan dat land. Elke 3 maand krijgen we kwartaalresultaten en die zullen ons straks de waarheid vertellen. Zakt de omzet van de Westerse bedrijven aan China in mekaar, dan kunnen ze ginder statistieken maken zoveel ze willen.

Een ander probleem ligt in het Westen. Krimpt de Chinese export omdat ze te duur worden (de lonen stijgen er aan een tempo om de vakbonden hier jaloers te doen worden) of omdat onze economie het simpelweg laat afweten, dan kunnen ze bij wijze van spreken nog een Chinese muur rond het ganse land gaan optrekken. Hun buitenlandse valutareserves zullen beginnen te krimpen, en zonder olie en staal kunnen ze niet bouwen.

Een zekere mijnheer Katnelson, die af en toe op CNBC komt en o.a. met Nobelprijswinnaar Krugman sprak, vatte de situatie als volgt samen.

De Chinese fraude is veel groter dan algemeen werd gevreesd en zal sneller aan het licht komen dan gedacht:

1. De Chinese bubbel is veel groter dan de Japanse en Amerikaanse vastgoedbubbels.

2. Omdat China veel groter is dan die landen beperkt de vastgoedbubbel zich niet tot residentieel vastgoed, maar is ook commercieel vastgoed, industrieel vastgoed en de ganse infrastructuur betrokken.

3. De Chinese vastgoedbubbel is volledig gecreëerd door de Chinese regering. De bubbel had al in 2008 moeten barsten, maar omdat de Chinezen toen geld drukten ter waarde van 12% van het bbp, kon de bubbel nog even doorgaan met groeien.

4. De bubbel is ondertussen beginnen barsten. In de minder grote steden dalen de prijzen al met dubbelcijferige percentages.

5. Het Chinese ‘mirakel’ of de economische groei is volledig gecreëerd door vastgoedinvesteringen en rommelkredieten.

6. De Chinese groeicijfers worden door de staat opgedrongen aan de lokale overheden, die weinig andere opties hebben dan die cijfers te realiseren. De makkelijkste manier om groei te creëren is door te bouwen en die cijfers in het bbp op te nemen. De lokale machtshebbers weten ook dat ze hun job dreigen kwijt te spelen indien ze de vooropgezette quota niet halen. Daarom beginnen ze de boekhouding te vervalsen.

7. Een tweede vaststelling is dat het Chinese regime erg bezorgd is om zijn imago en uitmunt in propaganda. Wie dit soort zaken aan het licht brengt riskeert de gevangenis. China’s economische cijfers zijn de exponent van zijn propagandamachine. Maar wie die cijfers goed analyseert kan zelf zijn conclusies trekken. Tijdens de recessie van 2008 - 2009 bleef de Chinese economie gewoon doorgroeien, ook al ging de elektriciteitsconsumptie en de tonnage per spoorweg getransporteerde goederen met tientallen procent lager.

8. Nu beginnen hier en daar spooksteden op te duiken.

Paniek en meehuilen met de wolven in het bos is natuurlijk uit den boze, maar eyes wide open is de moeder van de porseleinkast. De Chinezen kunnen nog een tijdje geld blijven drukken en iedereen doen geloven dat alles opperbest verloopt. Daar hebben ze ervaring mee. Ten tijde van Mao werden de plaatselijke ijzerertsovens verplicht om maandelijkse quota te halen. Om de grote roerganger niet boos te maken zouden ze volgens sommige bronnen ijzer- en staalproducten opnieuw gesmolten hebben om die op te nemen in hun statistieken. Gezichtsverlies lijden is erger dan te liegen.

Dat veel plaatselijke banken het water tot aan de lippen hebben omdat vastgoedprojecten niet verkocht geraken, kan men ook centraal oplossen via de drukmachine.

Ofwel geraakt men door een supply driven economie toch uit de spiraal, maar dan zal het Westen niet mogen achterblijven met de Chinese import. Ofwel komen ze papier te kort om geld te drukken en ontploft vroeg of laat de inflatie.

Op korte termijn dient een belegger dus enige voorzichtigheid aan de dag te leggen, op langere termijn blijft het groeiverhaal echter intact.

De Chinezen weten via internet perfect hoe goed wij het materieel hebben, en ze willen ook allemaal evenveel auto’s, wasmachines, droogkasten en aanverwante. Het zijn werkers en vroeg of laat herneemt die groei wel op eigen kracht. Maar dat neemt niet weg dat er ondertussen wel eens orde op zaken kan worden gesteld. Reculer pour mieux sauter. Het is niet omdat de zon aan de horizon piept dat het niet meer kan onweren.