- Your history
Belgian real estate bubble?
The Economists' databank on house prices gives a rather surprising picture. It shows that Belgium in different valuation measures has climbed the most. The Price to Median Income ratio has deviated much more than in the Netherlands, the UK or the USA.
It is rather counterituitive to me. I do not have the impression that Belgian real estate is much more expensive than in other countries. There might be some overvaluation in some segments , but a bubble would surprise me.
What do you think ?
93 Comments
-
Luc Meersman
On 11 Feb, 2010
Geachte Heer Noels,
Zelf ga ik geregeld op reis naar Engeland, en de laatste 10 jaar verbaasde ik me meer en meer over de absurde prijzen die betaald worden. Flexibele mortage formules zorgen ervoor dat de gemiddelde Brit zijn leven lang afbetaalt voor een vrij bescheiden en meestal erg oude woning. Deze tendens is ook al langer merkbaar bij ons in België, doch zeker niet in dezelfde mate. Een verschil in ratio tussen 230 (België) en 125 (Britain) kan ik echt niet geloven. Doch dat er hier ook een bubble is ontstaan de laatste 10 jaar is zeker en vast waar.-
f. de keyser
On 3 Mar, 2010
@Luc Meersman.
De grafiek die je ziet heeft betrekking op de prijs"stijgingen" van de woningen en niet de prijzen. Punt is dus dat de Engelse vastgoedprijzen in de jaren '90 al astronomisch waren van aard, maar dat ze nu ten opzichte van 15 tot 20 jaar geleden niet veel meer gestegen zijn. Juist omdat een enorme massa mensen daar - zoals je aangeeft - nauwelijks nog in staat is op een comfortabele manier een bescheiden huis af te betalen. De verhouding vraag - aanbod is daar (net zoals in Spanje) dus dermate aangespannen dat er nog steeds een gevaar is voor gevoelige dalingen.
-
-
Kurt D
On 11 Feb, 2010
"some overvaluation"...
Als zelf Century 21 scandeert dat ze een daling van 15% verwachten... (zie Trends).
Om uw collega Ivan Van de Cloot te citeren:
"De markt is scheefgegroeid. Jonge gezinnen betalen gewoon te veel voor hun woning."
"In 2011 drijven de inflatoire gevolgen van de interventie naar boven. De centrale banken zullen moeten ingrijpen, door de rente te verhogen. Dat zal een effect hebben op de prijs van Belgisch vastgoed. Het is best mogelijk dat de pendel helemaal overslaat en er een hypercorrectie komt"
"Vooral sinds 2000 kenden de prijzen een ongekende groei. Dit is volgens Van de Cloot aartsgevaarlijk. Investeerders, promotoren en andere vastgoedprofessionals gaan van de veronderstelling uit dat de prijzen niet meer kunnen dalen. terwijl iedere econoom weet dat dit een mythe is. Het Belgisch vastgoed werd zo een piramidespel."
"De econoom wijst er nog op dat de woningprijzen in verhouding tot de koopkracht in België de voorbije 20 jaar meer dan 150% zijn gstegen. In de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk bleef die verhouding in die periode hetzelfde. In die landen is de zeepbel gebarsten. Wie gelooft nog dat er in België andere factoren, de vastgoedprijzen bepalen, ironiseert Van der Cloot. Of zijn de rentetarieven in België misschien sterker dan in andere landen gedaald?" -
Nick Doms
On 11 Feb, 2010
The US data, i.e. 110 in 2008 cannot be correct.
I don't know where The Economist got their data from or how they used it, but working in the industry, that figure was a lot higher in 2007 and even in 2008.
Prices collapsed in the latter half of 2008 and throughout 2009, even today they are falling again because of short-sales, REOs and foreclosures, but the peak in the US was a lot higher than the projected 120.
Sincerely,-
Bart
On 12 Feb, 2010
Hi Nick,
Indeed it looks wrong for the US. But it's against average income, how did that evolve in that period in the US - and of course, what was included in that income? (I have no idea) For Belgium it looks correct.
-
-
Paul
On 12 Feb, 2010
De cijfers zullen correct zijn, maar de interpretatie is daarom niet correct:
we hebben historisch voor onze bakstenen maag, een lage prijs; Een huis op zijn 'vlaams' werd afbetaald in 10jaar tijd. Je leende u niet te pletter.
Je moest geen genie zijn om te zien dat Engeland altijd duur geweest is en bvb de Franse kust ('Touquet) ef zelfs ons Knokke, altijd konden teren op die engelse die een huis in Belgie of Frankrijk een 'prikje' vonden.
Redenerend vanuit de nuchtere constatie dat Belgie historisch goedkoop was, en met het opgengooien van de europese gemeenschap, hebben wij een inhaalbeweging gehad; En thats it.
De gegevens die je zou moeten vergelijken: wat betaal je voor een m2 grond en wat betaal per m2 bebouwde oppervlakte. EN hoe is die evolutie verlopen.
Een bubble is wanneer je meer betaalt voor een huis, dan het kost om het te bouwen + een stuk grond te kopen. (dat is meestal niet het geval)
Een bubble is wanneer huizen exuberant duur worden afgewerkt met materialen die duur zijn in gebruik, maar feitelijk geen extra toegevoegde waard escheppen in het gebruik van het huis. (belgen bouwen relatief sober)
Een bubble is wanneer gronden excessief verdubbelen in prijs omdat er een kunstmatige schaarste gecreerd wordt (ook daar zie ik geen tekenen van schaarste tenzij misschien de kust)
Dus nee, ik denk dat die analyse de bal misslaat -
frederic
On 12 Feb, 2010
@Paul
Inderdaad, Belgisch vastgoed is steeds enorm geodkoop geweest en met statistieken kun je dus een vertekend beeld gaan krijgen.
De Belgische vastgoedmarkt is trouwens ook niet gefinancierd met exotische ontwerpen van kredieten.
Als je eens de "gecrashte" prijzen van de UK vergelijkt met de huidige Belgische prijzen zie je dat een gelijkwaardig huis ginder nog steeds duurder is als hier, eveneens in Frankrijk en Nederland. Enkel Duitsland is goedkoper.
Ik spreek wel over vergelijkbare woningen/ligging.
Om mijn eigen voorbeel te nemen.
Zelf heb ik gebouwd 4 jaar geleden, de materiaalkost alleen al zat rond de 100K , dit voor een doodgewone HOB (wel voldaan aan de normen en goed geisoleerd ) .
Werkuren rond de 50K (dit alles zonder BTW) , en zelf heb ik er ongeveer anderhalf jaar buiten mijn job intensief in gewerkt (zelf sanitair, electrciteit, vloeren, dakisolatie, ...)
Dan nog eens de grond kopen, grondwerken voor de tuin op poten te krijgen etc...
Mensen die verwachten dat je dan een deftige woonst zou kunnen kopen voor 150K of iets dergelijks denk ik die teleurgesteld zullen zijn in de toekomst.
Waar ik persoonlijk wel overmatige prijs zie is in sommige gemeentes in de randstad, daar zie je direct prijzen van 300K en meer, lijkt met nogal sterk voor gewone (meestal outdated) woningen. Ik had het er alvast niet voor over, ben op 20km van de stad gaan wonen en kreeg dubbel zoveel grond voor dezelfde prijs , dit voor 15 min extra rijden met de wagen. -
Theo
On 12 Feb, 2010
The price looks right.
The correlation between NL-B looks very interesting and explains a lot of the story. -
Theo
On 12 Feb, 2010
How would that same comparison look between UK-Spain-US...
-
Frans Billen
On 12 Feb, 2010
Engeland kent een stabielere prijsevolutie dan Belgïe?? BS !!
Men kan Belgïe gewoonweg niet vergelijken met Nederland of andere landen -
Peter
On 12 Feb, 2010
Aan de Belgische kust kunnen we volgens mij spreken van een vastgoedbubble. Dan bedoel ik niet de eerste rij gebouwen met zeezicht maar de tweede, derde rij enz. Als je ziet hoeveel er daar de laatste jaren landinwaarts gebouwd werd dan is gezond boerenverstand genoeg om te begrijpen dat die prijzen naar benden moeten. In uw bankkantoor zullen ze zelfs vragen "en, misschien geïnteresseerd in een appartement aan zee, we hebben er nog een paar 1000 in ons actief?".
-
Erik Verdonck
On 12 Feb, 2010
Het sterkste bewijs van een bubble is wanneer de statistieken niet overeenstemmen met het verhaal dat iedereen gelooft, men dan maar de statistieken verwerpt (Robert Shiler, Informational Cascades). De waarheid is dat mensen enkel rekening houden met feiten als ze hun narrative ondersteunen.
-
Bart D.
On 12 Feb, 2010
Wanneer je als jong gezin met 2 relatief hoge inkomens niet eens een normale woning (geen appartement, maar een woning zoals deze waarin we zijn opgegroeid) kan kopen zonder je daarvoor zwaar in de schulden te moeten steken voor een periode van minstens 20-25 jaar, dan is er iets loos.
In de (kust)gemeente waar ik woon is het onmogelijk om een woning te vinden van minstens 500 m² (totale oppervlakte) zonder daarvoor 300.000 EUR te moeten ophoesten én nog eens minstens 100.000 EUR aan renovatiekosten te moeten slikken.
Frustrerend voor kandidaat-kopers is: toen een jaar of 5 geleden de eerste zoekertjes opdoken met vraagprijzen van door de 500.000 EUR, toen verklaarde iedereen die eigenaars zot. Vandaag vindt men dat normaal.
Eergisteren had ik nog een makelaar aan de lijn die me letterlijk zei: "vastgoed zal wel stabiel blijven, de intresten zijn als jojo's en de mensen zijn dat beu, die kiezen voor zekerheid en dus voor vastgoed".
Allemaal goed en wel, maar wie zal blijven kopen als de situatie blijft zoals ze nu is, namelijk: veel mensen sub 35 kunnen gewoon de prijzen niet betalen die gevraagd worden. Althans: niet zonder hen zwaar in schulden te steken voor een belachelijk lange termijn.
Vaststellingen vandaag: (1) veel huizen staan reeds meer dan 1,5 jaar te koop, (2) sinds enkele weken zie je her en der (forse) afprijzingen, (3) het aantal kavels bouwgrond die te koop staan is in mijn gemeente met 50% gestegen in de laatste 3 maanden, (4) de jeugd wijkt massaal uit naar nabij gelegen gemeenten waar ook krankzinnige prijzen gevraagd worden, maar net iets minder absurd dan hier, (5) veel eigenaars van panden bereiken een leeftijd die hen noodzaakt iets kleiners op te zoeken en verkopen (aanbod panden te koopt steeg de afgelopen 6 maanden dramatisch), (6) de leen-voorwaarden zijn stelselmatig minder gunstig aan het worden en (7) (niet onbelangrijk) dankzij de alsmaar toenemende reglementeringen is het netto-rendement op verhuringen gekelderd (wie 3% netto haalt op jaarbasis, die mag mij gerust eens opbellen).
Ik ben hierdoor sterk overtuigd dat binnen een periode van 24 maanden de prijzen van alleenstaande woningen hier in mijn gemeente fors zullen dalen.
Los van dit alles: als je de kwaliteit van de nieuwbouws van tegenwoordig ziet (zowel woningen en vooral appartementen), dan is dat huilen met de pet op. Van de laatste 10 nieuwbouw-appartementsgebouwen die wij in portefeuille hebben is er niet één waar vandaag geen zeer ernstige gebreken aan het licht zijn gekomen (zware waterschade, ernstige zettingsschade) om nog maar te zwijgen over de lamentabele geluidsisolatie in de betonnen dozen die ze tegenwoordig zetten.-
David
On 12 Feb, 2010
Hmm... interessante opmerking ivm de "vergrijzing": al die oudere mensen kunnen idd hun woning niet meer houden wegens "te groot", en dus zal er de komende jaren massaal veel vastgoed aangeboden worden.
-
-
Johan Van Loon
On 12 Feb, 2010
BéDé heeft interesante inzichten rond ondermeer demografie, ik wil toch ook nog eens aanstippen dat we hier niet spreken over een vrije markt. De overheid controleert in Vlaanderen zeer sterk het aanbod : de repressie naar zonevreemde woningen de afgelopen 15 jaar heeft ongetwijfeld de hausse mee in de hand gewerkt, de recente aandacht naar woonuitbreidingsgebieden edm. zou wel eens een tegenovergesteld effect kunnen hebben. 't Wordt pas echt interessant als de bouwsector zou beginnen lobbyen voor meer bouwgrond tegen de landbouwsector in, denk eraan, het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is niet eeuwig, vroeg of laat moet er een nieuwe versie komen...
-
inge meersmans
On 12 Feb, 2010
Mogelijke verklaring:
- onze belastingdruk ligt veel hoger maar krijgen er ook meer voor terug qua soc.zekerheid dan US/VK etc...
- België is misschien statistisch irrelevant land: betere vergelijking zou zijn: prijs van een gemiddeld huis voor de middenklasse (bv 60% vd bevolking)-
Peter
On 12 Feb, 2010
@ Inge
Dat is dus een groot misverstand: België heeft de hoogste belastingdruk ter wereld maar is alles behalve een sociaal paradijs. We hebben de laagste pensioenen, laagste uitkeringen, bij het laagste aantal vakantiedagen, de kortste moederschapsrust enz. Belastingen gaan vooral naar interesten en schulden uit het verleden.
-
-
paul vreymans
On 12 Feb, 2010
De oorzaak van de Vlaamse huizenbubble is het georchestreerd bouwgrondtekort. De bouwkosten zijn immers zelfs gedaald.
Het veel te restrictief ruimtelijk beleid vanhet Structuurplan Vlaanderen en zijn veel te hoge planbatenheffingen hebben bouwgrond onbetaalbaar gemaakt zelfs voor modale tweeverdieners.
Het probleem treft trouwens enkel Vlaanderen.
Wat Vlaanderen zelf doet doet het duidelijk niet altijd beter !
Cijferse en overtuigngsstukken hier:
http://workforall.net/Evaluatie-Ruimtelijk-Structuurplan-Vlaanderen-RSV.html -
frederic
On 12 Feb, 2010
@bede ,
Je cijfers kloppen toch niet helemaal, vanwaar haal je dat ?
er staat een min aan huizen te koop op dit moment, door de crisis zijn er veel minder mensen die hun huis verkopen dan voor de crisis.
Het aantal bouwgronden is sterk afgenomen.
De vergrijzing , daar zijn we nog wat te vroeg voor, de babyboomgeneratie is nu 50-60 jaar, die zijn nog perfect mobiel en zullen hun huis pas van de hand doen binnen 15-20 jaar .
De kwaliteit van nieuwbouwwoningen is bovendien over het algemeen heel goed te noemen, als je een vergelijking maakt met woningen uit bv Frankrijk als de UK ...
ik ken de kust niet zo goed qua prijzen, en 300K voor een te renoveren woning is inderdaad teveel.
Echter als ik kijk op immoweb.be , vind ik in bv Bredene al 62 woningen onder de 250K, en 35 daarvan onder de 200K.
In Oostende 294 woningen onder de 250K
Dat zijn dan nog vraagprijzen waar kan over onderhandeld worden.
Ik heb ook kennissen die steeds klagen over prijzen van 300K en meer, als jong koppel moet je nu eenmaal geen villa verwachten met 4 slaapkamers op 1000 vierkante meter grond dicht bij de stad , maar geen lawaai in de buurt enz...
mensen moeten ook ergens hun verwachtingen bijstellen naar "hun stand"
Niet iedereen kan in een ville wonen, niet iedereen kan aan de kust, in de randstad, etc... wonen.
Er staan massa's mooie woningen te koop voor een 200-250 euro , op een net stukje grond.
misschien niet vlak naast de stad (maar dan 10-20 km verder) , misshcien HOB's, misschien maar 3 slaapkamers en "slechts" 1 badkamer etc...
Men wil bovendien dit alles en meer zonder nog een euro spaargeld.
Persoonlijk vind ik dat een koppel met goed loon (1500-2000 euro netto, dus nog geen exhuberant loon) nog steeds een deftige woning kan kopen.
Al je bv elk een 25-30K kunt sparen en je moet nog 180-200K lenen, dan kom je met een afbetaling van een 950-1200 euro , niet hoger dan 1/3 van je loon dus.
Verder heb je nog een 1500 jaarlijks terug van de belastingen op je hypotecaire aftrek. -
frederic
On 12 Feb, 2010
@Paul,
Vlaanderen een georchestreerd tekort aan bouwgrond ?
Bijna geen enkele plaats ter wereld is meer volgebouwd dan Vlaanderen, sorry, maar in elk ander Land vind je minder verpreide bebouwing dan bij ons, we zijn recordhouders in het volbouwen in Vlaanderen.
Men heeft er iets proberen aan doen met het "zonevreemde" princiepe eentiental jaar geleden, echter dit is al bijna volledig teniet gedaan en men doet weer als voorheen, alles volzetten.
Onze bevolkingsdichtheid is zo hoog in Belgie dat we niet anders kunnen dan een tekort aan bouwgrond hebben. -
FV
On 12 Feb, 2010
http://www.ethesis.net/vastgoed/vastgoed.htm
(184 blz lectuur !) -
Kris
On 12 Feb, 2010
Ik kwam onlangs to conclusie dat het vastgoed niet veel hoger meer kan.
Als ik naar de prijzen kijk van aankoop en deze met de huurprijzen vergelijk, stel ik vast dat er slechts een rendement van 3 - 3.5% mogelijk is. De waardevermindering van het gebouw is hier niet meegerekend alsook de vergoeding / kosten om het goed te verhuren.
Waarom dan nog kopen?
- Om zelf in te wonen met een 'goedkope' financiering
- Vanwege fiscale redenen (maar dan zou ik mij toch vragen stellen over het reële rendement)
Bedreiging voor de vastgoedprijzen is altijd de langetermijnrente geweest. Deze zal mijns inziens niet meer dalen, waardoor gezinnen niet meer zullen kunnen betalen voor een woning. Tenzij ze berijd zijn nog langer af te betalen en eventueel de aankoop over verschillende generaties te spreiden. -
FV
On 12 Feb, 2010
Met statistieken kan je alle kanten uit : stel dat een notaris of makelaar 4 woningen verkoopt à 150000, à 200000, à 350000 en aan 500000. Bereken dan eens je gemiddelde = 300000. Het jaar daarop verkoopt diezelfde notaris of makelaar 3 (dus minder) woningen, nl. à 200000, à 250000 en à 400000 (dus 3 keer hogere prijzen !), maar die vierde (die van 500000) raakt niet verkocht. Wat is je gemiddelde van de 3 verkochte ? Juist, 283000, dus LAGER dan het jaar voordien, maar je hebt wel 3 woningen à HOGERE prijs verkocht (dus prijsstijging bij dalend gemiddelde).
Of een andere simulatie : vorig jaar verkoopt een makelaar 5 woningen : 1 in lagere prijsklasse, 3 in middenklasse, 1 in hogere prijsklasse. Dit jaar raken de woningen uit lagere en hogere klasse niét verkocht, maar uit de middenklasse verkoopt ie er 4. Ook hier kunnen die 4 voor méér verkocht raken én toch je gemiddelde naar beneden halen !
En da's nu net mijn ervaring (20 jaar notariaat) : goedkopere woningen verkopen minder (teveel attesten : epc, elektriciteit, ...) en duurdere idem (te duur, te groot, ...), maar de middenklasse wordt geenszins goedkoper, integendeel, én er worden er méér verkocht (hebben nieuwe medewerker moeten aanwerven, drukdrukdruk).
Wat ook opvalt : werkt Ben 'Q.E.' Bernanke nu bij ECB/NBB ? : er worden gesméten met leningen naar jonge twintigers, prille dertigers, die voor de rest van hun leven maandelijks 2000 à 2500 euro 'mogen' afbetalen. Vastgoedbubbel ? Veeleer een kredietbubbel, zonder voorgaande. Benieuwd waar dat eindigt ... -
Marc De Mesel
On 12 Feb, 2010
Net zoals Bebe denk ik dat vastgoed in België in een serieuze bubbel zit.
Ik heb een studie gedaan dat vastgoed bekijkt in aantal kg goud nodig om gemiddeld huis te kopen de laatste 300 jaar. Tijdens grote financiële crisissen waarbij banken omvallen en staten in betalingsmoeilijkheden komen is vastgoed steeds teruggevallen naar een gemiddelde prijs van 2-3 kg goud voor een gemiddeld huis.
De stand van zaken is nu:
Amerika, 2005: 15 kg goud per huis, nu: slechts 6 kg goud nodig
Engeland, 2005: 24 kg goud per huis, nu: 9 kg goud per huis
Nederland, 2005: 23 kg goud, nu: 11 kg goud per huis
België: 2005: 15 kg goud, nu: 9 kg goud
Details van de studie vind je hier: http://www.marcdemesel.be/2009/11/vastgoed-v-ersus-goud-vastgoed-nog.html
Ik verwacht een verdere daling voor elk land naar het historische 2-3 kg goud per huis of minder. We zijn halfweg.
Belgen die hun vastgoed in euro's nog niet hebben zien corrigeren beseffen niet dat hun vastgoed in goud wel al serieus is gecorrigeerd. Echter, het zal nog veel meer corrigeren indien de geschiedenis zich herhaalt. -
frederic
On 12 Feb, 2010
@Marc.
Het mag dan misschien als een complete verrassing komen, maar de goudkopeling is er al meer dan 30 jaar niet meer.
Een huis zou dus volgens u een 50-100K gaan kosten ? meer dan 60% van de huidige prijzen?
@Kris,
verhuren is nooit veel meer geweest dan 3-3.5% opbrengst (zonder min/meerwaarde gerekend) .
Zelf een woning kopen heeft als voordeel dat het ooit van u is.
Het fiscaal regime is er nu eenmaal en het is in vergelijking met bv Nederland nog een heel braaf regime, in Nederland betaald men bijna de gehele rente terug.
Ik wil hier niet de conclusie trekken dat alle vastgoed geod geprijsd is, maar wel dat er een grote middenklasse woningen is die perfect betaalbaar zijn en dus goed geprijsd.
Het "krotsegment" en het "hoge sgment" daar kan volgens mij nog wel eens 10%(15%?) afgaan. -
paul vreymans
On 12 Feb, 2010
@ frederik.
90% van onze ruimte is onbebouwd. Materieel is er dus helemaal geen tekort aan plaats om te bouwen. Het bouwgrondtekort is het resultaat van een puur politieke beslissing bouw en verkavelingvergunningen kunstmatig net iets lager te houden dan de vraag en de prijzen kunstmatig de hoogte in te drijven, en zo de politieke vetpotten in de intercommunales in stand te houden.
Dit is de enige oorzaak van onze hoge bouwgrondprijzen en de huizenbubbel. Het is niet alleen catastrofaal voor de economie maar voor de goede werking van onze samenleving. Het bouwgrondtekort zadelt immers bouwlustigen op met een gevaarlijke quasi onaflosbare schuldenlast.
Het gevaar is onder meer als die zeepbel barst. Hoe zoiets afloopt hebben ze in de VS al eerder meegemaakt.
Lees toch maar eens dat artikel
http://workforall.net/Evaluatie-Ruimtelijk-Structuurplan-Vlaanderen-RSV.html
Of luister hier : The role of zoning and land use regulation in the housing bubble
http://feeds.cato.org/%7Er/CatoDailyPodcast/%7E5/435840132/randalotoole_housingboombustandanartificialshortage_20081029.mp3-
(n)iemand
On 13 Feb, 2010
Ik denk dat de beste bouwgronden sowieso al lang bezet zijn.
Ik denk dat men in het buitenland veel minder een loopje neemt met ruimtelijke ordening. Het volstaat rond re rijden in Duitsland, Nederland, het VK om daarvan te vergewissen. De discussies rond de Londens green belt en de strakke planning in de randstad, het Vinexwijk-gedoe, ... sterken me in die mening. Als u echter een vergelijkende studie heeft (wetgeving, relatief grondgebruik) wil ik die eerst zien.
De vergelijking met Waalse grondprijzen is ronduit ridicuul. De bevolkingsdichtheid in Vlaandern is 2.2 maal hoger, het regional BBP 1.4 maal hoger. Vermenigvuldig beide factoren en u komt op 3 uit.
-
(n)iemand
On 13 Feb, 2010
Ik denk overigens ook dat het "wilde wonen" zoals het Belgisch fauvisme in Nederland heet, leidt tot een verdoken meerkost inzake openbaar vervoer, nutsvoorzieningen, etc....
Het is me niet duidelijk overigens hoe decentraal wonen in de toekomst financieel houdbaar zou blijven in het licht van de ernegieschaarste.
-
-
Marc De Mesel
On 12 Feb, 2010
@frederick
De munt is inderdaad niet meer gekoppeld aan goud. Dit verklaart waarom de prijzen van vastgoed in goud bekeken zo hoog zijn kunnen oplopen de laatste 30 jaar.
Immers, van 1628 tot 1950 heeft een luxehuis in de Herengracht nooit meer gekost als 8 kg goud. Maar de laatste 50 jaar is de prijs voor het eerst opgelopen tot maar liefst 70 kg goud voor datzelfde huis. Dat was doordat de munt niet meer gekoppeld is aan goud waardoor vastgoed in de munt is gestegen, maar goud ten opzichte van de munt nog eens is gedaald.
Maar net daarom kan het nu ook nog veel harder doorslaan in de andere richting. Immers, de munt is niet meer gekoppeld aan goud, maar goud ook niet langer aan de munt! Vastgoed kan dus dalen in de munt terwijl goud stijgt in de munt.
Dergelijke voortekenen hebben we reeds gezien in de grote depressie van de jaren 30 toen ook al geëxperimenteerd werd met goud loskoppelen van de munt. Toen is voor het eerst een Herengracht huis gedaald onder de 2 kg goud en kostte het nog slechts 0,5 kg goud voor een Herengracht huis! Dit omdat vastgoed toen daalde in de munt, maar de munt ook gedevalueerd werd ten opzichte van goud, of goud steeg in waarde ten opzichte van de munt.
Als ik dus zeg een prijs van 2-3kg goud voor een gemiddeld huis is dat nog zeer bescheiden. In de laatste grote depressie betaalde je in onze regio's niet 2 kg, maar slechts 0,2 kg voor een gemiddeld huis!
Maar om mijn voorspellingen bescheiden te houden hou ik het dus op 2 kg goud voor een gemiddeld huis.
Indien goud dus niet zou stijgen in euro's de komende jaren, dan verwacht ik inderdaad dat vastgoed in euro's zal dalen met 80%, net zoals dat in Japan gebeurd is de voorbije 20 jaar ( voor meer info over vastgoed in Japan zie: http://www.marcdemesel.be/2009/04/de-grote-deflatie-in-japan-1989.html ).
Echter, indien goud bijvoorbeeld verdubbelt in euro's, dan hoeft vastgoed slechts 40% te dalen. Indien goud verdriedubbelt slechts 20% en indien goud vervijfvoudigt dan hoeft vastgoed inderdaad in euro's niets te dalen, dat kan ook.
Hoe je het ook bekijkt, indien nu het grootste deel van je vermogen in vastgoed zit loont het wel degelijk van wat te diversifiëren en een deel om te zetten in goud,-
sven
On 11 Jan, 2013
Al "in het goud" vanaf 900 us dollar / ounce :)
Wanneer ik door de verkavelingen fiets naar mijn werk ( en terug ) verbaas ik me over de zichtbare vergrijzing. En dan zeggen dat het nog niet eens begonnen is...als al die huizen in een paar jaar tijd te koop komen dan hou ik m'n hart toch wel vast voor de beleggers in vastgoed..
Hoe ga je trouwens short tegen Belgisch vastgoed (etf's, gehefboomd..)? ik vind niets.. kan ook aan mijn zoeken liggen.
-
-
Bart D.
On 12 Feb, 2010
@frederic: Bredene is pakweg Koksijde niet.
Mijn bovenstaande beweringen zijn gebaseerd op concrete gegevens die in ons kantoor circuleren (interne database en gegevens op publieke immo-sites). Doe bijvoorbeeld gerust de test eens voor Koksijde. De bungalows in vakantieparken rekenen we voor de eerlijkheid niet mee.
In een straal van 250m rond het pand waar we momenteel wonen kan ik je meteen 5 panden aanwijzen die omstreeks september 2009 uit de markt werden gehaald en nu terug te koop staan.
Er is een absoluut overaanbod en zeker hier lokaal zie je dat deze tendens nog een tijd zal aanhouden: oudere mensen met een tweedeverblijf dragen ofwel hun pand over aan hun kinderen (die het vaak de dag erna te koop zetten, gelet op de renovatiekosten die er meestal aan gekoppeld zijn) of zetten het te koop.
Mensen die hier permanent woonden in een alleenstaande woning (rijhuizen zijn hier praktisch niet te vinden), die zetten de stap richting binnenland ("dichter bij de kleinkinderen") of de nieuwbouw-appartementen.
Die woningen sub 250K waar naar je verwijst zijn meestal gesitueerd in vakantieparken en zijn hoegenaamd niet bedoeld als "eerste verblijf".
Is het normaal dat een bescheiden woonhuis 10 miljoen BEF moet kosten ? Ik vind van niet. -
Luk
On 12 Feb, 2010
Ja, de vastgoedmarkt in Vlaanderen is overprijsd. Neen, de vastgoedmarkt in Vlaanderen staat niet op instorten (al is het maar door de trage omloopsnelheid t.g.v. hoge transactiekosten (waardoor er bv. minder speculatie dan in andere landen is).
Overprijsd? Ja. Je moet de stijging van de vastgoedprijzen in Vlaanderen de afgelopen vijftien jaar eens proberen fundamenteel verklaren. Dit lukt mij tot en met 2005 (hogere bouwnormen, inhaalbeweging tegenover het buitenland, fiscale amnestie, betere toegang tot krediet (naar dertig jaar en meer), enz.). Maar sinds 2005 is de markt in "overdrive" gegaan. Gelukkig is er een correctie gaande (met bijna 8% in 2009 en naar mijn aanvoelen is een daling tot -10/-15% verantwoord).
Ik denk dat verdere stijgingen nagenoeg onmogelijk zijn. Toegang tot krediet kan niet blijven vereenvoudigen (lenen van generatie op generatie lijkt mij hier onhaalbaar). Wat kan prijsstijgingen nog in de hand werken? Het geld is er gewoon niet meer.
Ik neem mezelf even als voorbeeld. Ik ben hogeropgeleid en mijn vriendin is huisarts (beiden 30 jaar en >50.000 euro gespaard). Met een hoger dan gemiddeld inkomen is een project van ongeveer 250.000 euro mogelijk. Gezien de praktijk (inkoop) in een niet zo goedkopge grootstad, kopen we daar een bescheiden rijwoning voor met veel kosten (badkamer en keuken sowieso voor de sloop). Of ook mogelijk zijn drie tot vijf garages (afhankelijk van de ligging). Is dit normaal? Tien miljoen BEF voor een krot?
Ik ben dan ook geen tegenstander van een beetje deflatie. Alles lijkt mij opgeblazen..
Ik ging twee jaar geleden uit van een correctie tot in de dubbele cijfers. Die lijkt er te komen maar voor de jeugd is dat niet genoeg. Ik ken hogeropgeleiden die moeten blijven huren (omdat ze alleen zijn). Tjah?
Generatiekloof? Ja! Waar is de vooruitgang gebleven? Mijn ouders konden een woning in het centrum van een grootstad kopen met slechts één loon?
Ik ben er niet goed van :-(. -
Bart D.
On 12 Feb, 2010
@Luk: mijn situatie is bangelijk gelijklopend met die van u :)
De frustratie herken ik dan ook voor de volle 100% -
-
Frederic
On 12 Feb, 2010
@bede
neen, die huizen stonden niet in vakantieparken
nee, het is niet koksijde, het is ook niet knokke, ik moet in Oostvlaanderen ook niet in St Martens latem geen kijken of aan de kust in het soete.
Ik blijf erbij voor 200 a 250 K heb je een deftige woning met een deftige ligging in Vlaanderen.
mits een 20% eigen inbreng kapitaal (lijkt me toch nog zo bijzonder niet) en de rest te lenen blijft je afbetaling onder 1/3 van je loon (al 100 jaar diezelfde regel) voor een huis welke meer comfort biedt dan een huis van 50 jaar geleden imho .
ik zie dus echt geen problemen in de middenklasse van de woningen
ik zie wel problemen als men 200K en meer vraagt voor een krot, of voor huizen van 300-350 K en meer.
@Paul, het is 17-18% die bebouwd is en dat is extreem hoog, bijna (zoniet HET ) het hoogste van Europa.
zie hier
http://www.milieurapport.be/Upload/Main/MiraData/MIRA-T/02_THEMAS/02_16/02_16_01/02_16_01_02/02_16_01_02FIG1/2_16_01_02_FIG.PNG
ik citeer bijhorende tekst
Vlaanderen is een regio met een hoge bebouwingsgraad. In Europa was er een toename van 20 % bebouwde oppervlakte tussen 1982 en 2002, maar in Vlaanderen bedroeg de toename tussen 1985 en 2005 50%. Tussen 1990 en 2006 nam de bebouwde oppervlakte in Vlaanderen toe met 577 km² of 32 %. In 2006 is 17 % van de Vlaamse oppervlakte (13 522 km²) bebouwd. In 1990 was dat 13 %. Die toename is vooral toe te schrijven aan de woningbouw, die steeg met 34 % en nu 13 % van de bebouwde oppervlakte inneemt. Ook de oppervlakte industriegebouwen kende met een toename van 36 % een sterke stijging. De oppervlakte ingenomen door gebouwen voor handel en diensten steeg met 23 %. Door die bebouwing ging 628 km² open ruimte (o.a landbouw, bossen, parken) verloren. .
wie vindt dat er in vlaanderen nog niet genoeg huizen staan, tja, ... daar weet ik eigenlijk weinig op te vertellen.
@Luc, ik geef je wel gelijk dat een daling van 10% er gerust nog kan inzitten voor bepaalde sectoren om dan gelijk te komen met een niveau van 2004 a 2005 .
@Paul, sorry maar je goudverhaal h(g)oudt geen steek, er is geen goudkoppeling meer.
De verdere insiuatie die je maakt doelt eerder op een goudprijs van 3x zo hoog maar ik vrees dat goud binnen dit en een klein jaar terug onder de 1000$ staat. -
Luk Van Ertvelde
On 12 Feb, 2010
Aan Frederic,
Ja. Ik ga ervan uit dat de prijzen binnen dit en twee jaar op op het niveau van 2005 zullen terugvallen.
Ik ga echter niet akkoord dat je voor 200.000 tot 250.000 euro in een (groot)stad iets deftig kan kopen. Ik ben al twee jaar op zoek naar iets betaalbaar in Gent (frustrerende zoektocht op dagbasis). Voor 200.000 euro heb je een slechtgelegen krot, voor 250.000 een iets minder slecht gelegen "woongelegenheid" met bijzonder veel kosten. En daar is geen financiele ruimte voor.
Akkoord, Gent klinkt dan als een luxe. Maar sommigen kunnen daar niet omheen...
Luk (met "k" :-)P -
JurgenK
On 12 Feb, 2010
Frederic, uw link van natuurrapport.be doet me vermoeden dat de groenen meer afweten van de banken- en de huizensector als ze zelf doen laten uitschijnen. Zegt het woord "deleveraging" jou iets? Een lening van 20-30 jaar aangaan om in een oud kot te wonen... Volgens mij gaan we marsbewoners moeten importeren om alle huizen kwijt te kunnen :-)
Ik heb een goeie voor jou:
Peter Schiff vertelde in 2005 een zaal vol immobiliën-makelaars dat de huizenmarkt op imploderen stond. De makelaars ridiculizeerden hem nadien en haalden boeken vol met statistieken uit om hun gelijk aan te tonen, nodigden hem echter opnieuw uit in 2006 waarin hetzelfde gebeurde. Toen de kredietcrisis echter in 2007 uitbrak nodigden ze Peter niet meer uit.
Youtube: "Nov 2006 Peter Schiff Mortgage Bankers Speech" -
Actionman
On 12 Feb, 2010
Juste deux remarques:
1) A mon sens, ce qui a provoqué l'écroulement du marché immobilier US, c'est moins le niveau de prix que la manière dont les achats étaient financés (prêts exotiques)
2) 1990=100. Quid si l'on choisit une autre année? -
paul vreymans
On 12 Feb, 2010
@ Frederic
DURE HUIZEN IS HET GEVOLG VAN ARTIFICIËLE BOUWGRONDSCHAARSTE
Het percentage van 17% “bebouwde oppervlakte” dat u noemt slaat op de oppervlakte van de bebouwde percelen. Zo telt men een boerderijtje op een perceel van 1 ha mee als 10.000 m² bebouwde oppervlakte terwijl de bebouwde oppervlakte hooguit 200m² beloopt. In dit voorbeeld betekent dat een “statistische” vertekening van 5000%. Dit is een van die typische politiek vertekende statistieken die onze Vlaamse overheid hanteert om hun ruimtelijk restrictief wanbeleid te rechtvaardigen. De luchtfoto van een typisch stukje Limburg kan u overtuigen : http://maps.google.nl/?ie=UTF8&ll=50.749056,5.174904&spn=0.086456,0.211487&t=k&z=13
Maar afgezien of het exacte cijfer of de onbebouwde oppervlakte nu 90 of 83% bedraagt is er dus materiële ruimte zat in Vlaanderen. 13.521 km² of 13,521 miljard m². Met slechts 1% daarvan kan je een extra aanbod van 135.210 percelen van 1000 m² maken en is het tekort omgeturnd in een overaanbod met als gevolg dat we de bouwgrondprijzen tot het niveau van 10 jaar kan terugdringen (1/3 van het huidig niveau of net het prijsniveau van Wallonie ).
De vraag is dus of die 1% min of meer open “open ruimte” opweegt tegen al die miserie van het artificiëel bouwgrondtekort en dat bouwlustigen veroordeelt tot tot het armtierig bestaan van twee voltijdse loopbanen en 25 of 30 jaar schulddelging. Voor mij is deze prijs van al die ellende voor het restictief ruimtelijk beleid onaanvaardbaar. Het recht op onderdak is overigens een mensenrecht. Bouwgrond artificëel duur maken ruikt naar uitbuiting. Jammer dat groenen zich zo gemakkelijk voor de kar van uitbuiters laten spannen -
Paul
On 12 Feb, 2010
De enige bubble die je zou kunnen hebben, is als je managementvennootschappen en hun patriumoniumconstructies zou bepekerken, zou je constateren dat een pak mensen hier hun huisje met alle afschrijvingstruuks niet meer kunnen betalen. Het type villa vanaf 500K dat de gewone werkmens die via bediendeloon zijn inkomsten verwerft onmogelijk kan kopen. Persoonlijk vind ik dit een van de heilige huisjes die we mogen afbouwen. Op zijn minst zou de forfaitaire huur meer mogen zijn dan 500euro.
De andere bubble die we hebben, maar die niet zal verdwijnen zijn de tonnen expats die hun stulpje rond brussel kopen.
De derde bubble die we hebben zijn de migranten die de oude wijken beklakken, en die precies hier in een nieuwe regularisatiegolf ook weer voldoende power to stay geven. Niet echt een bubbel, maar voedt het tekort. -
(n)iemand
On 13 Feb, 2010
"De andere bubble die we hebben, maar die niet zal verdwijnen zijn de tonnen expats die hun stulpje rond brussel kopen."
Ik heb daar al eens wat over neergepend. Vergeet dat, de evolutie gaat de andere richting uit (kortere contracten met max duur van 3-6 jaar aan lagere voorwaarden bij internationale instellingen). Laat u dan ook niet vangen aan "risicoloze" beleggingsvehikels hierrond. -
vers
On 14 Feb, 2010
Expats kopen hier huizen omwille van diverse redenen.
Ten eerste : geen meerwaarde taks indien onroerend goed enkele jaren in bezit is
Ten tweede : bijna geen of gemakkellijk te ontwijken belastingen op huur
Ten derde : huur inkomsten van expats of europese ambtenaren worden hier belast terwijl rest van inkomen in buitenland wordt belast. Vergelijk het met split salary taxation en je weet dat het voor die mannen kassa kassa is.
Hier ligt een bijzonder gemakkelijke inkomstenbron voor de Belgische staat voor het grijpen zonder risico kiezers te verliezen : voer een meerwaardebelasting en/of huurinkomsten belasting in voor belastingplichtigen/niet inwoners. Gemakkellijk te realiseren. Evenwel niet op voorhand aankondigen of buitenlanders verkopen alles vooraleer meerwaardebelasting is ingevoerd. -
Paul
On 14 Feb, 2010
@vers
als je die maatregelen inv oert, maar je wel een bubble, maar kom, van mij mag die komen -
frederic
On 14 Feb, 2010
Kijk,
Vlgens de ene zijn er hier teveel woningen (en te duur) , volgens de andere moet er nog grond bijkomen.
Verder krijg ik de kriebels van redeneringen zoals
"Met slechts 1% daarvan kan je een extra aanbod van 135.210 percelen van 1000 m² maken en is het tekort omgeturnd in een overaanbod ..."
en daarna nog een procentje, en daarna nog een procentje, etc... dat is wat de wereld ziek maakt, en daar nog een procentje minder groen, en daar nog een procentje minder bos, en daar nog een procentje extra betonbaan ... .... ....
Ik zou zeggen kom uit uw kot, persoonlijk ben ik wel al in wat landen geweest en rondgetrokken, het Vlaanderen dat wij hier kennen is ziekelijk volgebouwd in vergelijking met de rest van de lwereld.
@Jurgen,
we zijn bezig over de Belgische vastgoedmakrkt, die link van milieurapport ging er mij over om de bebouwing aan te klagen in Vlaanderen, voor info rond bepaalde statistieken, banken whatever zijn er wel andere en leukere sites ;-) -
JurgenK
On 15 Feb, 2010
Frederik, die 17% klonk zoals een ander cijfer van 10% dat door wegen gezet zou zijn. Ik was er toch niet ver van naast toen ik dacht ik met een milieudeskundige te doen had, maar een bankier of een vastgoedmakelaar zou er ook niet ver van zijn.
Die artificiële bouwgrondschaarste weerleg ik niet maar we hebben wereldwijd een huizenboom gehad, we mogen niet aannemen dat wij daar immuun aan zijn. Als de prijzen elders naar beneden tuimelen, dan zullen ze hier bij ons ook naar beneden moeten. -
Bart D.
On 15 Feb, 2010
http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=UV2M853B ("Grondbeleid maakt ouderen rijker ").
Goed, de analyse is er nu, graag actie.
Een massale omzetting naar bouwgrond is nergens voor nodig, maar een gericht omzetten in knelpunt-regio's des te meer. -
paul vreymans
On 15 Feb, 2010
@BéDé en Frederic
Een betere titel in de Standaard ware geweest: Grondbeleid geeft ouderen de illusie van rijkdom.
Ten slotte hebben ze niet één centiare grond méér dan vroeger. De staat zal er ter gelegener tijde wel sucessierechten en schrijfrechten innen op die opgeblazen prijzen van bouwgrond.
Het grondbeleid heeft de jonge generatie wel tot straatarme schuldslaven gemaakt: dertig jaar afbetalen voor een bouwvergunning die onder vorige generatie nog een gratis mensenrecht was.
En dat alles zogezegd om wat open ruimte te besparen, maar in realiteit enkel dient om de vetpotten in overbodige intercommunales in stand te houden. -
Jurgen
On 16 Feb, 2010
Er zijn heden ten dage nog veel mensen die denken dat je aan vastgoed alleen maar een goede zaak kunt doen. Ze beweren dit uit hun eigen ervaringen.
Zelf beweren ze relatief goedkoop een woning gekocht/gebouwd te hebben en er na al die jaren een mooie meerwaarde op gerealiseerd te hebben. Ze beweren bijna gratis gewoond te hebben, of er zelfs aan verdiend te hebben. Daarom vinden ze een huis kopen een goede investering, en huren gewoonweg dom.
Wat ze echter vergeten is dat wonen nooit gratis is. Een huis is een duurzaam verbruiksgoed dat op 60 jaar "op" is. Dat betekent dat je per 60 jaar de prijs van de woning dient uit te geven voor onderhoud en renovatie, en dit zonder opwaardering van de woning.
Indien deze personen, net zoals vele anderen, wel quasi gratis gewoond hebben, dan is het doordat ze de kosten van het wonen hebben kunnen doorschuiven naar de volgende generatie. Mogelijks lukt dat nog een generatie, maar iemand zal de kost ooit moeten betalen. Schaarste heeft een invloed op wanneer dit moment komt, maar vanaf het moment dat de schaarste niet meer toeneemt zal elkeen minstens zelf voor het gebruik van zijn woning dienen te betalen. Doorschuiven van de kost van wonen zal vanaf dan niet meer lukken.-
Peter
On 16 Feb, 2010
Jurgen,
Het is vooral de grond die verantwoordelijk is voor de prijsstijging en niet zozeer de stenen die erop staan.-
(n)iemand
On 16 Feb, 2010
Da's de volgende stijging... bakstenen en staal, beiden energie-intensief in aanmaak.
-
-
-
JurgenK
On 16 Feb, 2010
Peter, het zal geen verschil maken, hoor. Een huis kan toch niet kopen zonder de grond. Uiteindelijk zullen de prijzen in de landen die significant van elkaar afwijken toch naar elkaar corrigeren. Een huizenbubbel kan je niet wegmoffelen met een bouwgrondbubbel.
btw, JurgenK != Jurgen -
paul
On 16 Feb, 2010
Dus
de bubbel zal ontstaan bij volgende wijzigingen
langetermijn rente omhoog, BTW of lasten omhoog, grondgrendel wordt opgeheven, wijziging van fiscaal landschap
de bubbel heeft power to stay
door de grondschaarste, door de prijs/kwaliteit van de huizen, door de europese interestvoet die laag blijft, door
de europese tewerkstellingszone, door de fiscale structuren met patrimoniumvennootschappen-
codeni
On 4 Feb, 2012
Bijna 2 jaar na datum lijkt de 1e optie de bovenhand te krijgen op de 2e
-
-
Dimitri
On 19 Feb, 2010
Beste Noels,
Dat de VS goed is in het manipuleren van statistieken is geen geheim. Kijk naar de werkloosheid van 9,8% waar geen parttime werkers en mensen die niet meer naar werk zoeken omdat ze zo ontmoedigd zijn niet in worden meegerekend.
In ieder geval, betreffende de vastgoedprijzen in de USA moeten volgende feiten wel worden in rekening gebracht:
-In het westen en het oosten van amerika zijn de vastgoedprijzen veel volatieler en zijn dus de pieken en dalen van de sellers market en buyers market verder uiteengelegen
- Vastgoed is een lokale business, vaak zelfs onafhankelijk van het nationale nieuws. Terwijl de vastgoedbubble in bvb California aan het barsten was waren de prijzen in manhattan recht omhoog aan het gaan. California zat met andere woorden al in het begin van sellers market fase 2 terwijl manhattan nog in de buyers market fase 2 zat.
- In amerika werd de equity die uit de huizen werd getrokken ook als inkomen gebruikt om nieuwe huizen te kopen én werden no-doc en low-doc leningen gebruikt. Daarom is er echt een vertekend beeld van het inkomen en is het echte inkomen veel lager dan het geclaimde inkomen.
- In amerika werden heel veel zogenaamde "condos" geflipt, die werden gekocht door speculeerders. Op de top van een bubble werden deze condos verkocht aan 100d'en euros. Het is niet echt fair om deze condos met belgische huizen te vergelijken.
Om maar enkele redenen te noemen waarom bovenstaande grafiek een vals beeld geeft naar mijn gedacht... Hoe vals is natuurlijk the trick, maar dat het niet klopt staat vast :)
Groeten-
Bart
On 21 Feb, 2010
en antwoord op mijn vraag (en bevestiging vermoeden), bedankt!
-
Dimitri
On 24 Feb, 2010
No problem. Ik wilde nog één punt uitleggen waarvan ik vind dat het vaak over het hoofd wordt gezien bij vastgoed:
Veel mensen hebben de idee dat vastgoed duur is in belgië. Dat is inderdaad zo. Maar je moet begrijpen dat zelfs terwijl vastgoed zakt in termen van koopkracht (laten we zeggen goud of zelfs zilver) dat ze gerust omhoog kan gaan in nominale waarde.
Wat wil ik daarmee nu zeggen en wat zijn de gevolgen?
Even de vergelijking met de aandelenmarkt maken:
In 2000 is de bull market in aandelen teneinde gekomen en is de bull market in grondstoffen (ja idd, weer zilver en nog steeds in mijn ogen enorm gedeprimeerd in prijs) begonnen. (De commodity market is immers negatief gecorreleerd met de aandelenmarkten). Desondanks zijn de aandelenmarkten tot aan de crash van 2008 omhoog gegaan in nominale waarde, doch gedaald in koopkracht. Stel nu dat je gewoon een BEL20 tracker had gekocht dan had je van 2000-2008 dus moeten inboeten in koopkracht. Maar stel dat je futures had gekocht op een 50% margin dan had je door de hefboom toch nog enorm gewonnen in koopkracht.
Viel niet echt aan te raden, zilver was een betere play en is dat nog altijd maar soit, you get the picture.
Je kan de lijn doortrekken naar vastgoed. Stel je koopt een appartementsgebouw van 500.000 euro met een capitalisation rate van 8% en een downpayment van 10% en je behaalt een cash-on-cash return van 15%. Stel nu dat in termen van koopkracht (tov suiker, granen, goud,olie,...) het vastgoed daalt. Stel dus vastgoed stijgt met 10% in nominale waarde en dat er in andere asset klassen een gemiddelde stijging is van 20% over een bepaalde tijdsperiode. Je kan dan besluiten dat vastgoed hier de slechter presterende asset is. MAAR:
Vastgoed betaal je niet cash en je hebt er stevige leverage op (Als je weet wat je doet en je Net Operating Income hoog genoeg is uiteraard) en je kan ook op een veilige manier goed leveragen (als je cash-on-cash en NOI hoog genoeg is).
Check even de totale ROI op de vastgoedbelegging. Door de 10% stijging in nominale waarde is je oorspronkelijke downpayment met 100% gestegen in nominale waarde. Dus los van de "amortization" van de lening heb je 100% meer equity in je appartementsgebouw zitten. Niet alleen is de waarde van het gebouw geleveraged in dit geval maar ook de huishuur.
Vastgoed kan dus gerust zakken in termen van koopkracht, maar toch nog een fantastische investering zijn door de leveraging van equity en huishuren.
De enorme overheidsschulden in de westerse wereld (en dan vooral amerika, met een debt/gdp ratio van +/- 400% aangepast voor toekomstige liabilities in medicare en medicaid) zullen tot veel hogere inflatie leiden en daarom denk ik dat de middenklasse nog veel harder gaat uitgedund worden in de westerse wereld. Want iedereen die denkt dat aandelen op lange termijn altijd stijgen en geld sparen slim is, hebben nog een tienjarige bear market in aandelen te gaan (in kooopkracht) en zullen een hoge inflatietax betalen. En kom a.u.b. niet met de CPI of andere afschuwelijke inflatiemeters af... Daar kan je al een boek over schrijven waarom deze de inflatie VER onderschatten: Gevolg: stagflatie.
Nu, hoe kan je hier je profijt als investeerder verder uit halen?
(1) Ga short S&P t.o.v. goud op een ratio basis, bvb 2. Niet alleen tov goud maar ook zilver, platinum. Een deflatie in aandelenmarkten gaat gevolgd worden door geld printen...
(2) Ga short US treasury bonds. Zolang dat je het beeld ziet van Larry Summers en, hoe noemt hij, Bernanke? En hij heeft nog altijd die job? Dan weet je dat ze niet begrijpen wat er aan de hand is... Profiteer van de stijging in langetermijnrente in de US bonds!
(3) Dit is mijn favoriete trade en hiermee speel ik in op een black swan event. Ik weet dat de kans hier volgens de black-scholes prijzing praktisch nul is (who cares, die modellen kloppen toch niet, kijk naar het zes sigma event dat deze heren hun hedge funds heeft opgeblazen) maar boy, als ik in deze trade slaag, dan moet ik nooit meer een publiek vliegtuig nemen:
Druk met vér out of the money call opties op bepaalde edelmetalen en grondstoffen de kans op hyperinflatie uit in de US dollar. Ik interesseer me voor deze trade niet in inflatie: hyperinflatie. Een voorbeeld zijn halfjarige call opties op zilver een 50% out of the money. Deze call opties zijn echt ver onder prijs en houden geen rekening met deze black swan die helicopter ben noemt (om niet te diep op de fundamentals te moeten ingaan). Het is duidelijk dat deze trade een potentieel van enkele 10den %en heeft. Deze opties kosten minder dan 10 dollarcent... Zolang Amerika nog niet in hyperinflatie gegaan is (wat 100% zeker wel gaat gebeuren) doe ik deze trade elke keer opnieuw elk halfjaar met ongeveer 1% van mijn vermogen... Love the black swan!
Groeten van een geinteresseerde burgiestudent!-
Theo
On 24 Feb, 2010
@ Dmitri
All of that analysis of asset classes is very interesting, but where is the synthesis which would encompass your theory!?
The reality of real estate market in Belgium is not that of the US... and neither is the equities market.
Fact is in your average mortgage you pay the value of the actual property after 55-60% of repayments. The rest is pure interest. Then you also have to factor in all expenses for running and maintenance and taxes...
You can do all kinds of computations and regressions on the past 60 years... but they will not reflect the reality of the next 30 years!
We all understand that just as much of our economic model is built on oil, so is our tax system built on home ownership. But both those realities will change in the future as our work/family/life realities change.
When the average value of an asset is 230% the average income of your target market... your asset is not liquid and unless you find a buyer from outside of that market, nuts enough to overpay and willing to relocate... you can't sell your asset and you can't cover your costs.
After all that's why we have a crisis - Econoshocks!
-
Dimitri
On 13 Dec, 2011
Wauw, vooral het advies in de laatste alinea bleek wel extreem winstgevend te zijn in de eerste helft van dit jaar... Het heeft wel een jaartje mogen duren vooraleer de winst tevoorschijn kwam maar dat is nu eenmaal de investeringswijze als je fat tail risico's koopt...
Voor de volgende jaren: Idem trade op amerikaanse overheidsobligaties...
-
-
Carol
On 19 Feb, 2010
Waarom nog meer grond voorzien als ons land al een lappendeken is van losse bebouwd percelen tussen bos, lanbouw en ander natuurgebied?
Het beetje groen dat ons rest zou ik niet meer verbrassen. Het recht op wonen moet aan iedereen gegund worden maar niet ten koste van alles.
Er zullen in de toekomst genoeg woningen op de markt komen die gerenoveerd of afgebroken moeten worden. Laat de prijs van de onbebouwde gronden dan maar stijgen en voorzie stimuli voor het duurzaam renoveren van de krotten.
Ook naar de toekomst toe dient men beter de woongebieden te concentreren en daarbinnen alle nutsvoorzieningen en publieke diensten aan te leveren. Enkel zo zal het "wonen" maatschappelijk betaalbaar blijven.
Wat de prijzen betreft voor een woning, die zijn inderdaad heel hoog maar de meesten kunnen volgens mij wel iets vinden binnen ieders budget. Alleen heb ik soms de indruk dat iedereen direct een volledig afgewerkte villa wenst met aangelegde tuin in het centrum van zijn geboortedorp... tja, ik ben ook 90 km uitgeweken en gelukkig was daar de grond een stuk goedkoper dan rond Brussel.
Momenteel zijn wij aan het bouwen en de prijs van een nieuwbouw (zonder grond mee te rekenen) is toch een stuk hoger dan de prijzen van tekoopstaande huizen (incl grond dan) op immoweb of zo. Enerzijds is een nieuwbouw normaal gezien iets kwalitatiever gebouwd maar anderzijds is de prijs toch een heel stuk hoger en moet men dan nog een bouwgrond aanschaffen! -
paul vreymans
On 19 Feb, 2010
@carol
“ik ben ook 90 km uitgeweken en gelukkig was daar de grond een stuk goedkoper dan rond Brussel”
U bent het zoveelste bewijs van de ineffciëntie die het Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen veroorzaakt.
Honderd duizenden burgers vinden geen koopbare woning meer dichtbij hun werk. De lokale prijzen zijn te hoog zijn of de lokale bouwgrondreserve is uitgeput. Gevolg: ze vestigen zich één of twee dorpen verder en vermeerderen zo hun bijdrage tot het woon-werk verkeer met een factor 2 tot 3.
Ruimtelijk beleid moet gericht zijn op het algemeen belang: de verplaatsingsbehoefte minimaliseren en de bestemming van schaarse grond optimaliseren tot het gebruik dat ons collectief het grootste welzijn brengt.
Niet op de wensdromen van een groene minderheid. Het lijkt wel of de Vlaamse overheid net het omgekeerde wil bewerkstelligen.
Hebt u al eens aan de ecologische afdruk gedacht van uw dagelijkse pendeltocht en de afbreuk aan uw welzijn en dat van uw kinderen van die paar uur pendelen?
Men moet we een ecofundamentalist of massochist zijn om die pendelellende te laten opwegen tegen 1% minder “open ruimte” waar nooit iemand komt.
Méér daarover op: http://workforall.net/Evaluatie-Ruimtelijk-Structuurplan-Vlaanderen-RSV.html-
(n)iemand
On 20 Feb, 2010
De meeste verplaatsingen van-en-naar dienstencentra zijn overbodig. In mijn vorig leven dook ik mss één keer op de 2 weken boven op kantoor. Naar verluidt is dat kantoor intussen al gevirtualiseerd... eindelijk zou ik zeggen.
U zou eerder moeten pleiten voor telewerk. Telewerk veronderstelt echter een volwassen, autonome mentaliteit van de werknemer evenals alerte opvolging door lijnmanagers. Het helpt ook als je in een commerciële omgeving zit, waar men een jaarbedrag op je activiteiten kan plakken en een puntige schoen in uw derrière kan planten indien je een standaardafwijking onder de norm gaat presteren. Het gros vd influx-tewerkstelling in Brussel betreft echter ambetantenaren... waar het vermoeden van kolderieke zinledigheid bij afwezigheid van een fysieke surveillant wel bijzonder hoog ligt.
Daarom moet u eerder pleiten voor 1) minder ambtenaren 2) afschaffing van het ambtenarenstatuut en 3) meer telewerk om uw beoogde doel te bereiken.
;-)
-
(n)iemand
On 20 Feb, 2010
Overigens wacht ik nog altijd op wat methodologische duiding rond uw vergelijking met de grondprijs in het Waalse gewest. Als je corrigeert voor de twee factoren die tellen (bevolkingsdichteheid en koopkracht) is er geen verschil. Waarom dan niet meteen een vergelijking met de grondprijs in Namibië of Abchazië?
Ik vind trouwens dat de Ardennen er almaar lelijker bij komen te liggen... de chaussées naar Bastogne zijn ontsierd door fermettes-met-karrewiel.... in de achtergrond zie je dan nog een Ardeens beekje kronkelen.
Verwoest Arcadië ... en de echte kosten van die lintbebouwing schuilen in de onmogelijkheid om kosten-effectief openbaar vervoer en nutsvoorzieningen te organiseren.... ik zwijg van de energiekost. Die chaussée-fermette-bewoners hebben allemaal twee wagens nodig om heen-en-weer te taxiën.... wordt een onbetaalbare levensstijl binnen twee generaties.
-
-
paul vreymans
On 20 Feb, 2010
@iemand 20 feb 2010
Bouwgrond koste verleden jaar gemiddeld 145,06 €/m2 in Vlaanderen , en 46,70 € in Wallonië. Dit is een prijsverhouding van 1 tot 3, terwijl het verschil in koopkracht hooguit 15% beloopt.
De forse stijging is ook begonnen met de invoering van het Ruimtelijk Structuurplan in 1999: De gemiddelde prijs voor bouw- en industriegrond is in die 10 jaar verdriedubbeld terwijl de consumptieindex met amper 20% is gestegen. De oorzaak ligt duidelijk dus in de veel te restrictieve pandenbeleid.
Als je de kaart van de bouwgrondprijzn bekijkt zie je bovendien dat dure bouwgrond ook netjes de taalgrens en de territoriale bevoegdheid van het Vlaamse wanbeleid volgt: http://workforall.net/2009/bouwgrond-g.jpg .
Dit pandenbeleid met zijn artificieel dure bouwgrond is economische waanzin: het scheept bouwlustigen en beginnende ondernemers op met zware schulden. Duizenden starters wordt zo de kans en zin tot ondernemen ontnomen.
Die middelen zouden veel beter in productieve investeringen worden gebruikt. Nu zijn enkel de intercommunales daar steenrijk van geworden ten koste van onze economie en het algemeen welzijn.
Lees toch maar eens die duiding van Martin De Vlieghere :
http://workforall.net/Evaluatie-Ruimtelijk-Structuurplan-Vlaanderen-RSV.html-
Paul
On 20 Feb, 2010
Waar ik mij altijd over verwonder, waarom 'het minimumloon' in wallonie hetzelfde moet zijn als in vlaanderen, als in wallonie je bvb 2 keer goedkoper kunt wonen, heb je met hetzelfde minimum gewoon meer kwaliteit van leven...
-
(n)iemand
On 20 Feb, 2010
Het is evident dat pakweg sociale uitkeringen met plaatselijke levensduurte rekening zouden moeten houden. Anders crëeer je enkel getto's... zie Ronse, Borinage...
Onze politici zien dat uiteraard anders... gedreven als ze zijn door populisme en niet gehinderd door enig intellect of persoonlijkheid.
-
-
-
(n)iemand
On 20 Feb, 2010
De bevolkingsdichtheid alleen al ligt 2,2 maal hoger in Vlaanderen. Hoe kan je nu zoiets fundamenteels niet corrigeren in een vergelijking? Voor het overige vind ik het een rare dichtheidskaart. Zie ik het goed dat er voor haast geheel wallonië gewoon geen informatie was in het vergelijkingsjaar? Wat is dan de waarde van die vergelijking?
Ik heb echt het gevoel een soort slecht pamflet te lezen. Als men hier in de streek de vrije ruimte moet aansijden voor bewoning... amehoela, allemaal waterzieke moerasgrond... heb je dat ook ergens in kaart gebracht.? Ik denk dat er meer natte kelders zijn in Vlaanderen dan in Wallonië hoor. z -
paul vreymans
On 20 Feb, 2010
Uw stelling dat bevolkingsdichtheid de oorzaak is van dure bouwgrond in Vlaanderen, zou impliceren dat dat de Vlaamse bevolkingsdichtheid verdriedubbeld is de laatste tien jaar. Quod non.
Nee, Mr Iemand, daar heeft het niets mee te maken. Zoek niet verder achter drogredenen.
De duurte is uitsluitend te wijten aan de artificiële schaarste sedert het structuurplan in 1999 werd ingevoerd. De bewijzen zijn hierboven aangevoerd.
Zonder belastingen en ruimtelijke restricties zou bouwgrond hooguit 25€/m² mogen kosten. Landbouwgrond kost immers slechts 2 à 5€/m², en de nodige wegeninfrastructuur en nutsvoorzieningen 20€/m² inclusief marge voor de verkavelaar.
Elke meerprijs is het gevolg van het doelbewust restrictief pandenbeleid. De zoveelste vorm van uitbuiting van Jan Modaal. U vindt het blijkbaar leuk door de overheid uitgebuit te worden.-
(n)iemand
On 21 Feb, 2010
Het zou evengoed zo kunnen zijn dat de reële kost van bouwgrond voorheen lager lag in Vlaanderen dan in Wallonië. Bevolkingsdichtheid dissociëren van grondprijs, chapeau, faut le faire!
Dat bedoel ik nou met "slecht pamflet".-
JurgenK
On 21 Feb, 2010
@iemand:
Ik kan uw theorie dat de hogere huizenprijzen weerleggen door de uiteenlopende trend tussen de grondprijzen en de bevolkingstoename vergeleken tussen Vlaanderen en Wallonië. In Wallonië is er een instroom van vlamingen die de hoge huizenprijzen in Vlaanderen moe zijn.
Het zou allemaal niet zo erg zijn als de bevolkingsdichtheid echt zo hoog was dat dit de grondprijzen zouden verdubbelen, omdat de kosten van de sociale zekerheid dan door meer handen kunnen worden gedragen. De tekorten in de hoeveelheid bouwgrond zorgden echter dat er mensen vertrekken en dus minder handen zijn die dragen.-
(n)iemand
On 22 Feb, 2010
"uw theorie dat de hogere huizenprijzen weerleggen door de uiteenlopende trend tussen de grondprijzen en de bevolkingstoename vergeleken "
Heb ik nergens beweerd.
Als je huizenprijzen vergelijkt, moet je standardizeren. Het eerste waar je voor standardiseert is bevolkingsdichtheid tussen gecompartimenteerde markten. Vlaanderen en Wallonië zijn gecompartimenteerde markten voor prijszetters (concreet: geen NL-talig onderwijs voor kindjes van tweeverdieners in Wallonië, etc.). Uw voorbeeld slaat op pakweg Bevekom. De feremettebewoners daar zitten met hun kop (en scholen van hun kroost) in Leuven. Een spill-over effect ad marge dus. Ik zie het niet gebeuren in hartje Henegouwen.
Ik zeg dat Vlaanderen, gezien bevolkingsdichtheid en koopkracht, relatief goedkoop was en duurder geworden is tot een peil dat in reële termen vergelijkbaar is. Dat daar wetten voor iets tussen kunnen gezeten hebben, heeft u me niet horen ontkennen. Alleen is het nog altijd relatief genomen niet duur. Als het in de buurlanden zoveel beter is zoals het pamflet aanvoert, wat komen die Nederlanders dan zoeken in de Kempen? De prijzen in Zuid-Oost-Engeland bekeken? De prijzen rond Parijs en Lyon? De prijzen rond Milaan? Allemaal geen kleine regio's met stuk voor stuk een liberaler grondbeleid krachten het pamflet. Als u graag de relatieve impact van wetten nagaat, graag ook de wetten van Wallonië analyseren, ... al de rest hier is Hineininterpretierung van verongelijkte pamfletteurs ;-)
-
-
-
-
Mark
On 21 Feb, 2010
There is a huge bubble in this country, specially in Belgium (not so much in Wallonia and some parts of Flanders). Take this into account: affordable housing is when the price of your house is 3-4 times your income. That's in the US and the UK, where taxes on income and housing are very low. So imagine in Belgium!
Unless you want to buy in the "Multicultural" districts of Brussels (ie, rotten districts), you start from a minimun price of 300K Euros for a family house, with 400K and 450K being the norm. -
Theo
On 21 Feb, 2010
Guys, it's very simple, really.
The graph is right.
What's makes the case of Belgium worse is the fact that all those prices are median, but as we know from everything else, the median is the norm in Belgium!
This entire situation stems from how official stats are being looked at and used. And it has nothing to do with population density and all that other crap. There are plenty of places in the world with much higher population density and land scarcity, which have not seen such a dramatic increase in prices of real estate compared to average income.
Everything stems from all those nice fake productivity increases they keep publishing in order to make you feel good about all that hard work you put in during the day... or the night!
For the rest, there are no fundamental reasons (economic or demographic) as to why the price of real estate should go up in Belgium by that much.
There is one reason though - Death & Taxes.
Estate tax is a big business in Belgium, both for the Gov. and the Notaries.-
-
JurgenK
On 23 Feb, 2010
Een eenvoudige "benchmark" is de verhouding tussen de koopprijs en de huurprijs: een huis kost gemiddeld ongeveer 10 jaar huur. Ik zie prijzen die het dubbele bedragen!
-
-
-
Paul
On 22 Feb, 2010
Dit artikel sluit daar goed bij aan.
http://www.tijd.be/nieuws/ondernemingen_diensten/%5C'Vastgoed_en_bouw_staan_voor_moeilijke_jaren%5C'.7537602-431.art
Juni-2008. -
Dimitri
On 29 Mar, 2010
Veel mensen op dit forum gaan ervan uit omdat niet iedereen een eigen huis kan kopen, dat de prijzen excessief hoog zijn en daarom moeten zakken, en omdat je vroeger met één loon een huis kon kopen dat de prijzen moet ineenstuiken. Het is echt wel wat complexer dan dat.
Je moet begrijpen dat we in de westerse wereld met teveel jobs zitten in de dienstensector, overheidsjobs etc, en de vrije markt zijn werk niet laten doen. Jobs in de dienstensecor hebben niet alleen een lager gemiddeld loon dan in een productieve sector maar helpen tegelijk ook niet met het dichten van het trading deficit. Dit komt doordat de politiekers de economie niet willen laten corrigeren, na de fouten die ze gemaakt hebben (artificieel lage intrest rates om de internet recessie tegen te gaan, wat de credit bubble heeft gecreëerd). Dit zorgt ervoor dat resources verkeerd gealloceerd worden waardoor de efficientie daalt. Het is trouwens aangetoond dat voor elke overheidsinterventie de economische multiplicator kleiner is dan één. Tengevolge daarvan is de levensstandaard stevig aan het dalen in de westerse wereld door excessieve overheidsschulden (er gaan nog veel europese landen naar voor komen met vervalste boekhoudingen, neem dat van mij aan).
De middenklasse (mensen met een job, die geld sparen en een huis kopen) wordt bijgevolg verder uitgedund, want de rente op die overheidsschuld moet betaald worden. Hetzij door directe belastingen, hetzij door inflatie (de geldhoeveelheid vergroten volgens de austrian school). Tegelijkertijd worden de rijken (investeerders en ondernemers) rijker, want die houden van inflatie. Die begrijpen dat je een hefboom kan nemen op inflatie en dat investeringsschulden onder inflatie eroderen en je dus nog rijker maken want huishuren en grondstoffen stijgen lekker mee met inflatie.
Het "stimuleren" van de economie wat Amerika aan het doen is heeft duitsland ook geprobeerd in de jaren 20 en het gaat hetzelfde effect hebben. Al dat stimuleren wil gewoon zeggen: printen en lenen, dan kunnen we consumeren en kunnen we de echte crisis verder uitstellen. Het idee dat je een probleem van teveel consumptie zou kunnen oplossen door nog meer consumptie en meer schulden is complete waanzin. Je kan niet geloven dat volwassen mensen zoiets kunnen denken. Binnen dit en een paar jaar gaat de amerikaanse economie echter sterven door een overdosis aan economie en de dollar ineenstuiken.
De reden dat amerika niet anders gaat kunnen dan defaulten op hun schulden is omdat ze niet de productiebasis van 30 jaar geleden meer hebben om voldoende te kunnen exporteren. Toen waren ze de grootste creditor nation en producent van de wereld. Nu zijn ze de grootste debtor nation in de geschiedenis van de mensheid en meer consument. Ze gaan kunnen defaulten op twee manieren:
1) fysisch defaulten, maw gewoon niet meer betalen
2) geld printen en in hyperinflatie gaan
Ze gaan gegarandeerd voor de tweede optie kiezen, misschien een combinatie van de twee. Bij mijn weten heeft een land op fiat geld nog nooit de eerste optie alleen gekozen. In ieder geval, je doet er goed aan jouw welvaart te beschermen door vaste assets te kopen, want er komt een inflationaire holocaust aan. Het is wel duidelijk dat dit ook enorme effecten op België gaat hebben.
Dan komen we weer bij de volgende crisis aan, dat gaat dus de currency crisis zijn. Onrust in de currency markten, currencies die ineenstorten etc. Het kan beginnen met de dollar, het kan beginnen met de engelse pond. Het enige wat ik me afvraag is waarom dit nu geen groot nieuws is maar pas binnen een paar jaar na de feiten? Dit zou elke dag op alle krantekoppen moeten staan. Is er dan niemand die tegelijkertijd slim genoeg is en voldoende lef heeft om te zeggen wat er gaat gebeuren? Het gaat echt geen tientallen jaren meer duren hoor, binnen dit en een paar jaar is het geschiedenis. Dan kunnen een paar financiele journalisten misschien uitleggen wat er gebeurd is nadat ze er zelf hun broek aan hebben gescheurd omdat ze niet begrepen wat er aan de hand was?
Soit, dit is wat er gaat gebeuren de komende jaren, niemand kan 50 jaar in de toekomst kijken, maar een paar jaar wel want "current events form future trends".
Wees verantwoordelijk voor jezelf en je familie en bescherm jezelf tegen inflatie. -
Hugues De Jonghe
On 31 Mar, 2010
Geert, you are right... and so is this graph (!).
1) Real-estate in Belgium is NOT as expensive as in other countries where real estate bubble is about to burst (ex: Spain).
2) Due to very high income tax, even a working couple makes barely enough to buy an apartment on a 20-year mortgage.
3) Brussels has a lot of European institutions compared to other cities. Many people there make a lot more money than average Belgian workers.
In a nutshell, real estate in Belgium is much higher than it should be if take into account how little money we make.
(conclusion based on readings and testimonies) -
Jan Klaassens
On 5 Jun, 2010
De prijzen gaan hard onderuit. Hier in de rand van Brussel zien we de prijzen al naar beneden gaan en huizen veel te lang te koop. Ik wacht. Daarmee valt veel te verdienen. Zeker nu de wereldeconomie op springen staat. Nu kopen is de kop stoten.
-
Dimitri
On 12 Sep, 2010
Het hangt puur af van wat je koopt. De gemiddelde huizenprijs kan in termen van cap rate nog wel hoog zijn, maar om het gemiddelde te maken wat het is heb je mensen die overbetalen en mensen die aan een korting kopen. Je kan gerust door bepaalde tactieken in pre-faillissementen echte koopjes doen... 20%,30% en meer beneden de marktprijs kopen is best mogelijk. Je moet dan wel een tijdje rondkijken, maar zelfs bij simpelweg zoekertjes te bekijken kom je om de paar honderd zoekertjes echt wel een koopje tegen dat er vaak zelfs een dag of twee blijft opstaan... Vergeet ook niet de gemiste maandelijkse cashflow die je dan weer in iets nieuw had kunnen investeren zoals bijvoorbeeld een short ETF op US treasury bonds :p
-
-
JanS
On 6 Jun, 2010
Nu een huis kopen is inderdaad dom. Wie eraan denkt te verkopen : snel doen ! Binnen dit en één jaar zullen er koopjes te doen zijn, vooral indien je ondertussen je geld in de juiste aandelen (grondstoffen enz.) of goud had...
In nominale termen (in euro of BF - Belgische Franken ;-) ) zal de daling minder groot zijn, maar onze munt verdampt op de wereldmarkt aan sneltempo...-
Dimitri
On 12 Sep, 2010
Ik snap de redenering dat vastgoed in reële termen zal zakken in prijs, ik ben ook van die mening. Maar dat wil nog altijd niet zeggen dat goud nu een betere investering is. In mijn bovenstaande comment leg ik uit waarom. Verder kan je vastgoed ook aan een korting kopen terwijl dit bij goud al moeilijker is... Je kan gerust een huis van 300d euro kopen voor 200d euro... Of een huis van 200d euro voor 100d euro converteren naar 4 studio's ten waarde van 400d euro... Vastgoed is meer dan dan gewoon kopen en houden, het is eerder een business waarin je zelf je creativiteit kwijt kan...
-
Yannick Verdyck
On 12 Sep, 2010
De uiteindelijke waarde van een huurpand is altijd fundamenteel afhankelijk van de koopkracht van de huurders in uw appartementen. Naarmate de koopkracht van uw huurders meer en meer in gedrang komt, zal ook de waarde van vastgoed meer en meer in mekaar gaan stuiken. De perceptie dat huurinkomsten vast staan gegrift in steen is volgens mij dan ook verkeerd. Het aanbod aan woningen is zeer inelastisch, maar een economisch crisis kan wel degelijk een grote impact hebben op de vraag naarmate de verarming en de verpaupering van de bevolking meer en meer gaat bovenkomen. Die verpaupering zal mijn inziens zeer snel en voor zeer veel mensen een verrassing zijn.
Heb je aan een huis elk jaar (zelfs als je er geen lening op hebt staan) jaarlijks vaste onderhoudskosten die u makkelijk in het rood kunnen duwen bij het in mekaar storten van huurprijzen.
Net zoals in Canada en in Australië heeft de wereldwijde vastgoedcrisis ons in België nog niet geraakt, maar geloven dat die hier niet zal toeslaan is op zijn minst zeer speculatief te noemen. Bovendien speelt de Belgische overheid ook nog eens een zeer dubieuze rol in dit verhaal en het vereist verhuurders steeds meer en meer kwaliteiten en zelfbeheersing om succesvol alle (onrustige) wettelijke watertjes succesvol te blijven doorzwemmen.
Vastgoed is ook veel minder liquide en wanneer prijzen dalen, dreigen ze een blok te vormen aan het been waar je niet meer van af geraakt. Daar zit een enorm risico van vastgoed ook, liquiditeit.
Met fysiek goud heb je veel meer zekerheid. Het is veel meer liquide dan een huis, er zijn maar maximaal 200 miljoen kilo's van in de wereld en het is een succesvolle verzekering tegen toenemend wanbeleid van overheden wereldwijd.
Zolang onze overheden en ons financieel systeem onze middenstand ons nog steeds systematisch aan het vernielen is, zolang zit je goed met goud. Zolang de waarheid eerder uitzondering dan regel is, zolang zit je goed met goud.
-
-
-
Willie
On 9 Jun, 2010
Ik wacht. De economie is aan het instorten. Er is een lange weg van herstel nodig. Huizen zijn tussen 2003 en 2008 veel te veel gestegen in prijs. Ik ken academici met een goeie baan die geen degelijk huis meer kunnen kopen tenzij ze 30 jaar afbetalen. Dat is onnatuurlijk. Dat kan niet goed gaan zoals in andere landen te zien was.
Ook mijn advises. Wachten. -
Dimitri
On 11 Dec, 2010
Wel, het leek mij interessant om mijn investeringsvisie van een halfjaar geleden eens te evalueren:
1) De beurzen zijn sterk gezakt t.o.v. grondstoffen
2) Zilver is +50% gestegen!!!
3) De call opties die ik vermelde zijn van 0.10 dollar naar ongeveer 7 dollar gestegen. Ongeveer een 7000% winst!!! Niet slecht voor een paar dagen werk.
4) Ik heb vastgoed bijgekocht in plaats van te wachten. Vastgoed is ondertussen gezakt in reële termen maar ondertussen heb ik huurders die mijn bouwen afbetalen en mij maandelijks zakgeld geven.
5) De rente op amerikaanse treasuries is aan het stijgen
6) Amerika default op zijn schulden door QE2 en binnenkort QE3
Het lijkt mij dat ik goed investeringsadvies heb gegeven!!!
Wat is het volgende? Meer short op US treasuries!!!!!!
Er valt veel geld te verdienen, ik kijk uit naar 2011!!!!
Prettige feestdagen allemaal!!!! -
south africa tours from uk
On 30 Sep, 2012
Very good article! We will be linking to this particularly great
article on our site. Keep up the good writing. -
lose weight
On 21 Oct, 2012
Paragraph writing is also a excitement, if you know after that you can
write otherwise it is complex to write. -
payday loan
On 22 Nov, 2012
I blog often and I seriously appreciate your content. Your article has
truly peaked my interest. I am going to book mark your blog and
keep checking for new information about once per week.
I subscribed to your Feed as well. -
Dries
On 29 Nov, 2012
In de periode 1980-2004 verliep de geïndexeerde evolutie van de huizenprijzen (dwz marktwaarde) nagenoeg in lijn met de geïndexeerde evolutie van de voorheffing (die als een "objectieve" maat voor de waarde van een vastgoed kan worden gezien).
Vanaf 2005 devieerden deze lijnen gestaag, en in 2011 blijkt er een discrepantie van 50% te zijn ontstaan: index 200 voor voorheffing, index 300 voor marktprijzen. Aberrante stijging is er dus weldegelijk geweest.
Inhaalbeweging, schrijft de vastgoedlobby...
Of is het misschien toch gewoon een enorme toename geweest van de verkoop van krothuizen met lage fiscale waarde aan abnormaal hoge vraagprijzen?
Zie hiervoor de periodische studie van ING, grafiek 8, via link:
http://www.ing.be/xpedio/groups/internet/@public/@bbl/@secr_gen_et_comm/@economic_info/documents/portalcontent/540060_nl.pdf
"de evolutie van de waarde van de goederen komt niet tot uiting in de evolutie van de betaalde voorheffing. We moeten vaststellen dat het sinds 2004 niet echt meer om een vermoeden gaat: om het prijsverloop te weerspiegelen had de evolutie van de onroerende voorheffing sinds 2004 tot 50% meer ontvangsten moeten leiden in 2011." -
klfgsajqyq
On 12 Mar, 2013
i love this palette the colors are great all colors go great they pop out ,[url=http://cheapsnapbackssaleonline.webs.com/#86152]cheap snapbacks[/url]
,,http://wholesale-mac-makeup.webstarts.com/#15496 -
boijrtnjac
On 17 Apr, 2013
Besides mac where do they sell good makeup? ,[url=http://fake-oakleysunglassess.weebly.com/#74783]cheap oakley sunglasses[/url] ,,,[url=http://macmakeup-uk.manifo.com/#46353]mac makeup uk[/url] ,,http://mac-cosmetics-wholesale.cabanova.com/#29461
